Os condomínios de Miami-Dade tinham 12 meses de estoque em julho de 2026 e as casas unifamiliares 4,8, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. Eu digo aos meus clientes que esse 12 já está vencido como tendência, porque o estoque de condomínios cai há seis meses seguidos. Precifique pelo tipo de imóvel, não pelo condado, e veja primeiro para onde o estoque dele está indo.
Meses de estoque respondem uma única pergunta: se nada novo entrasse no mercado amanhã, quanto tempo levariam os imóveis ativos de hoje para serem vendidos no ritmo atual. De seis a nove meses é a faixa neutra. Abaixo disso, quem manda é o vendedor. Acima dela, quem manda é o comprador. É a leitura mais limpa de poder de negociação, e é o número que quase toda manchete sobre Miami ignora em favor do preço mediano.
Isso pesa mais aqui do que na maioria das regiões porque o sul da Flórida não tem uma resposta única. Em julho de 2026 os condomínios de Miami-Dade estavam em 12 meses e as casas de Miami-Dade em 4,8, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. Esses dois números descrevem o mesmo condado no mesmo mês e apontam em direções opostas. Este relatório coloca cada condado e tipo de imóvel em uma tabela só, mostra para onde cada um está indo e explica quanto tempo um mercado de 12 meses realmente custa.
- A Tabela: Meses de Estoque no Sul da Flórida, Julho de 2026
- Por Que um Único Condado Tem Dois Mercados Opostos
- O Que as Manchetes Ignoram: o Estoque de Condomínios Cai Rápido
- Broward e Palm Beach: a Mesma Divisão, Outra Profundidade
- Quanto Tempo Custam 12 Meses de Estoque
- A Pressão de Financiamento Por Baixo do Número dos Condomínios
- Por Que a Pré-Construção Não Está Nestes Números
- A Leitura de Gerardo: Usar o Estoque Como Comprador e Como Vendedor
- Metodologia e Fontes
- Perguntas Frequentes
A Tabela: Meses de Estoque no Sul da Flórida, Julho de 2026
Seis números cobrem a região inteira. Três condados, dois tipos de imóvel cada um, todos das estatísticas de julho de 2026 que a MIAMI REALTORS + RWorld divulgou em 17 de agosto de 2026. A contagem de imóveis ativos e a variação de estoque contra o ano anterior ficam ao lado de cada número, porque um número de estoque sem a direção dele é meia verdade.
Leia a última coluna primeiro. Todos os seis mercados estão perdendo estoque contra o ano anterior, e por isso nenhum dos números abaixo deve ser tratado como um nível de repouso.
| Condado | Tipo de Imóvel | Meses de Estoque | Condição do Mercado | Imóveis Ativos | Estoque, Ano Contra Ano |
|---|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | Condomínios de revenda | 12,0 | Mercado de compradores | 11.324 | -11,79% |
| Miami-Dade | Casas unifamiliares | 4,8 | Mercado de vendedores | 4.275 | -22,82% |
| Broward | Condomínios de revenda | 10,0 | Mercado de compradores | 9.533 | -15,79% |
| Broward | Casas unifamiliares | 4,3 | Mercado de vendedores | 4.416 | -24,95% |
| Palm Beach | Condomínios de revenda | 6,7 | Equilibrado | 5.853 | -19,26% |
| Palm Beach | Casas unifamiliares | 3,7 | Mercado de vendedores | 4.590 | -23,32% |
| Estados Unidos | Todas as moradias de revenda | 4,6 | Mercado de vendedores | 1.540.000 | -0,6% |
As pessoas me perguntam se Miami é um mercado de compradores, e a resposta honesta é que falta uma palavra na pergunta. Os condomínios de Miami-Dade são mercado de compradores a 12 meses. As casas de Miami-Dade são mercado de vendedores a 4,8. Mesmo condado, mesmo mês, e a estratégia para cada um é o oposto da outra.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
Por Que um Único Condado Tem Dois Mercados Opostos
Uma casa e um condomínio no mesmo CEP enfrentam físicas de oferta diferentes. Ninguém consegue fabricar mais lotes de frente para a água em Coconut Grove ou Miami Beach, então o lado das casas tem um teto rígido de estoque faça a demanda o que fizer. Uma torre de condomínio responde à demanda empilhando, e o sul da Flórida passou uma década provando isso. Só isso já explica boa parte da distância entre 4,8 meses e 12.
A segunda razão é que condomínios e casas já não disputam o mesmo comprador. O pagamento à vista representou 47,5 por cento das vendas de condomínios de revenda em Miami-Dade em julho de 2026, contra 21,2 por cento das transações de casas, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. O mercado de condomínios está sendo carregado por quem não precisa de financiamento, que é um grupo mais estreito do que o comprador financiado de casa, e um grupo mais estreito absorve estoque mais devagar.
A terceira razão é a condição do prédio. Boa parte do estoque de condomínios de Miami-Dade é imóvel antigo que hoje carrega obrigações de fundo de reserva e inspeção que um comprador de 2005 nunca precisou precificar. Esses prédios ficam mais tempo à venda e puxam o número do condado para cima, enquanto associações novas e bem capitalizadas negociam perto do normal. Por isso eu leio o 12 como a média de duas populações muito diferentes, não como um mercado só.
| Métrica, Julho de 2026 | Condomínios Miami-Dade | Casas Miami-Dade |
|---|---|---|
| Meses de estoque | 12,0 | 4,8 |
| Vendas fechadas, ano contra ano | +11,4% (921 para 1.026) | +5,6% (861 para 909) |
| Preço mediano de venda | $400.000 (-1,48%) | $685.000 (+3,79%) |
| Participação de pagamento à vista | 47,5% | 21,2% |
| Dias medianos até o contrato | 86 | 45 |
| Percentual do preço original recebido | 93% | 96% |
| Volume em dólares, ano contra ano | -8,45% ($707 milhões) | +16,53% ($1,3 bilhão) |
A linha que surpreende as pessoas é a de vendas fechadas. As transações de condomínio cresceram mais rápido que as de casas, 11,4 por cento contra 5,6 por cento, e as vendas de condomínio já subiram contra o ano anterior em nove dos últimos onze meses. Um número de 12 meses de estoque ao lado de vendas em alta não é um mercado que ninguém quer. É um mercado que finalmente está drenando a pilha de imóveis anunciados.
O Que as Manchetes Ignoram: o Estoque de Condomínios Cai Rápido
Quase toda matéria escrita sobre os condomínios de Miami em 2026 para no 12. O dado mais útil é o que esse 12 substituiu. O estoque de condomínios de Miami-Dade caiu pelo sexto mês consecutivo em julho de 2026, a primeira sequência de seis quedas desde julho de 2023, recuando 11,79 por cento contra o ano anterior, de 12.838 imóveis ativos para 11.324, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. Em junho a mesma série marcava 12,3 meses. Um mercado que solta estoque seis meses seguidos não está parado.
O total de imóveis ativos de Miami-Dade em todos os tipos caiu 15,1 por cento contra o ano anterior, de 18.377 para 15.599, a sexta queda mensal seguida. As casas caíram mais que os condomínios: o estoque unifamiliar recuou 22,82 por cento, de 5.539 imóveis para 4.275. Os dois lados do mercado apertam ao mesmo tempo, e por isso o número das casas já cruzou para território de vendedores e o dos condomínios caminha para a faixa equilibrada vindo de cima.
Esta é a parte que eu garanto que um comprador entenda antes de escrever uma proposta. Meses de estoque são uma fotografia, e uma fotografia de uma série em movimento diz onde você está, não para onde você vai. Se um cliente planeja fechar em noventa dias, o poder de negociação que ele está precificando hoje não é necessariamente o que ele terá na assinatura do contrato.
| Estoque, Julho de 2026 | Imóveis Ativos | Um Ano Antes | Variação |
|---|---|---|---|
| Miami-Dade, todos os tipos | 15.599 | 18.377 | -15,10% |
| Condomínios Miami-Dade | 11.324 | 12.838 | -11,79% |
| Casas unifamiliares Miami-Dade | 4.275 | 5.539 | -22,82% |
| Broward, todos os tipos | 13.949 | 17.205 | -18,90% |
| Palm Beach, todos os tipos | 10.443 | 13.235 | -21,10% |
Três coisas valem ser guardadas desta tabela. Primeiro, as quedas são regionais, não uma peculiaridade de Miami-Dade. Segundo, são grandes: um quinto dos imóveis anunciados do condado de Palm Beach sumiu em doze meses. Terceiro, a MIAMI REALTORS observa que mesmo depois dessas quedas os totais de condomínio seguem bem abaixo dos níveis pré-pandemia, então o ponto de partida já era magro em termos históricos.
Broward e Palm Beach: a Mesma Divisão, Outra Profundidade
A divisão entre condomínios e casas se repete nos três condados, mas a distância entre os dois lados diminui conforme você sobe para o norte. Miami-Dade tem a maior diferença, 12 meses contra 4,8. Broward marca 10 contra 4,3, segundo o relatório de Broward de julho de 2026. Palm Beach marca 6,7 contra 3,7, segundo o relatório de Palm Beach de julho de 2026, o que coloca os condomínios de lá dentro da faixa equilibrada e não em território de compradores.
Palm Beach é o caso fora da curva que vale entender. As vendas de condomínio de lá subiram 18,55 por cento contra o ano anterior, o preço mediano de condomínio subiu 3,99 por cento para $312.500 enquanto o de Miami-Dade caía e o de Broward caía mais, e 57,2 por cento das vendas de condomínio de revenda fecharam à vista. É o único dos três condados onde o preço mediano de condomínio sobe, e também o condado com a maior participação de pagamento à vista, o que não é coincidência.
Broward fica no meio e é o único condado onde as vendas de condomínio caíram, 2,77 por cento contra o ano anterior, mesmo com um estoque de condomínios que recuou 15,79 por cento. Menos vendas contra muito menos estoque é o que mantém o número dele em 10 em vez de empurrá-lo para baixo. Para um comprador que compara Fort Lauderdale com Miami só pelo poder de negociação, dez meses contra doze é uma diferença real, mas modesta.
| Condado, Julho de 2026 | Meses Condomínios | Vendas Condomínios AaA | Preço Mediano Condomínio | À Vista Condomínios |
|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 12,0 | +11,40% | $400.000 (-1,48%) | 47,5% |
| Broward | 10,0 | -2,77% | $255.000 (-3,77%) | 49,9% |
| Palm Beach | 6,7 | +18,55% | $312.500 (+3,99%) | 57,2% |
Quanto Tempo Custam 12 Meses de Estoque
Meses de estoque são uma abstração até serem convertidos em dias de calendário, e os dias são onde o vendedor sente. O condomínio mediano de Miami-Dade levou 86 dias para entrar em contrato em julho de 2026 e 125 dias para chegar ao fechamento, contra 65 e 107 dias um ano antes. A casa unifamiliar mediana entrou em contrato em 45 dias e fechou em 88. Isso é uma diferença de 41 dias no contrato e de 37 dias no fechamento, no mesmo condado, no mesmo mês.
A concessão de preço aparece no mesmo lugar. Os condomínios de Miami-Dade receberam uma mediana de 93 por cento do preço original de anúncio e as casas unifamiliares 96 por cento. Três pontos não parecem muito até serem aplicados a um preço pedido de $900.000, onde viram $27.000 de margem de negociação que o vendedor de casa da mesma rua simplesmente não precisa dar.
Aqui vai a tradução prática que eu dou aos vendedores. Se você anuncia um condomínio em Miami hoje e o mercado se comporta como em julho, planeje cerca de quatro meses até um contrato assinado e mais cerca de quatro meses até o dinheiro, e espere terminar perto de 93 por cento de onde começou. Se esses números não funcionam com o seu prazo, a resposta honesta é corrigir o preço no anúncio em vez de descobri-lo no mês cinco.
| Tempo de Venda, Julho de 2026 | Dias até Contrato | Dias até Fechamento | Percentual do Preço Original |
|---|---|---|---|
| Condomínios Miami-Dade | 86 (era 65) | 125 (era 107) | 93% |
| Casas unifamiliares Miami-Dade | 45 (era 45) | 88 (era 85) | 96% |
| Condomínios Broward | 86 (era 71) | 122 (era 108) | 92% |
| Casas unifamiliares Broward | 34 (era 43) | 74 (era 81) | 96% |
| Condomínios Palm Beach | 69 (era 70) | 112 (era 110) | 92% |
| Casas unifamiliares Palm Beach | 41 (era 46) | 82 (era 90) | 95% |
- Os condomínios demoram mais em todo lugar: de 69 a 86 dias até o contrato nos três condados, contra 34 a 45 nas casas
- Só os condomínios de Palm Beach mantiveram o ritmo: 69 dias contra 70 um ano antes, enquanto Miami-Dade somou 21 dias e Broward 15
- As casas estão acelerando em dois condados: Broward caiu de 43 dias para 34, Palm Beach de 46 para 41
- A diferença de concessão é consistente: os condomínios terminam em 92 a 93 por cento do preço original, as casas em 95 a 96 por cento
A Pressão de Financiamento Por Baixo do Número dos Condomínios
Existe uma razão para os condomínios de Miami levarem 86 dias e as casas 45, e ela tem menos a ver com gosto do que com quem consegue um empréstimo. Dos 2.397 prédios de condomínio dos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, apenas 21 são aprovados para empréstimos FHA, ou seja 0,9 por cento do estoque, segundo dados do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos citados pela MIAMI REALTORS + RWorld. Um comprador de entrada com pré-aprovação FHA fica de fora de noventa e nove por cento dos prédios de condomínio do sul da Flórida antes de ver um único anúncio.
A rota convencional também apertou. Fannie Mae e Freddie Mac eliminaram a opção de análise limitada para muitos empréstimos de condomínio em 3 de agosto de 2026, o que significa que mais prédios agora enfrentam uma análise completa do projeto cobrindo reservas, litígios e manutenção adiada. A MIAMI REALTORS apresenta a mudança como algo que deve produzir um ambiente de crédito mais transparente e financeiramente seguro com o tempo. No curto prazo, ela adiciona atrito justamente às transações que já eram as mais lentas.
Coloque o quadro de financiamento ao lado dos números de pagamento à vista e o 12 se explica sozinho. O pagamento à vista cobriu 47,5 por cento dos fechamentos de condomínio em Miami-Dade, 49,9 por cento em Broward e 57,2 por cento em Palm Beach. Onde o financiamento é mais difícil, o dinheiro à vista carrega o mercado, e um mercado carregado por dinheiro à vista se limpa mais devagar porque o grupo de compradores qualificados é menor. A Freddie Mac colocou a taxa fixa de 30 anos em 6,54 por cento em julho de 2026, então o comprador financiado que se qualifica também paga pelo privilégio.
Quando um cliente me diz que os condomínios estão baratos em Miami agora, minha primeira pergunta é se o prédio dele pode ser financiado. Um ótimo preço em um prédio que só negocia com compradores à vista não é um desconto, é o seu problema de saída três anos mais cedo.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
Por Que a Pré-Construção Não Está Nestes Números
Este é o limite de todo o conjunto de dados, e a própria fonte o declara com clareza. A MIAMI REALTORS + RWorld observa em cada relatório mensal que os totais de vendas não incluem as vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do sul da Flórida, porque essas transações em grande parte não são reportadas no MLS. Meses de estoque são, portanto, uma medida de revenda. Toda torre que vende hoje a partir de um estande de vendas fica fora do 12.
Isso pesa mais aqui do que pesaria em outro lugar, porque a fatia excluída não é pequena e não se comporta como o mercado de revenda. Compradores internacionais responderam por 49 por cento das vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do sul da Flórida nos dezoito meses encerrados em julho de 2025, segundo o New Construction Global Sales Report da MIAMI REALTORS. Um mercado em que cerca de metade dos compradores é estrangeira não é precificado pelas mesmas condições que produzem um número de revenda de 12 meses.
Então as duas perguntas que um comprador costuma juntar são de fato separadas. Se os condomínios de revenda dão poder de negociação agora é respondido pela tabela de estoque acima. Se uma torre nova específica está bem precificada é respondido pela absorção dela, pela estrutura de depósitos e pelo histórico de entregas da incorporadora, e nada disso aparece em uma estatística de condado. O calendário de entregas e o relatório de cronograma de depósitos cobrem esse lado.
A Leitura de Gerardo: Usar o Estoque Como Comprador e Como Vendedor
Um número de estoque só é útil quando muda uma decisão. Abaixo está como eu de fato aplico esses três números, e o limite honesto de cada um. A instrução comum a todos é usar o número do condado para calibrar expectativas e depois precificar o prédio individual, porque uma associação bem capitalizada e uma com manutenção adiada no mesmo corredor não estão no mesmo mercado.
Se Você Vai Comprar um Condomínio
Doze meses de estoque são poder de negociação real, e os 93 por cento do preço original dizem mais ou menos onde isso aterrissa. O que eles não dão é tempo. O estoque cai há seis meses seguidos, então o poder que você está precificando hoje é menor do que era em fevereiro e provavelmente menor do que será daqui a seis meses. Use-o, não espere que ele melhore, e coloque a economia em um prédio com reservas capitalizadas. O guia da lei de inspeção milestone é por onde eu começaria essa checagem.
Se Você Vai Comprar uma Casa
Com 4,8 meses em Miami-Dade, 4,3 em Broward e 3,7 em Palm Beach você quase não tem o poder de negociação que um comprador de condomínio tem, e os 96 por cento do preço original confirmam isso. As casas entram em contrato em 45 dias aqui, contra 86 dos condomínios. Trate o número de estoque como um aviso de que hesitar custa o imóvel, e deixe o financiamento e a inspeção preparados antes de encontrar a casa, não depois.
Se Você Vai Vender um Condomínio
O mercado não está se recusando a comprar a sua unidade, está se recusando a comprá-la pelo preço do ano passado. As vendas de condomínio subiram 11,4 por cento em Miami-Dade e 18,55 por cento em Palm Beach, então há transações acontecendo. Precifique para as três primeiras semanas. Em um mercado de 12 meses, um anúncio que perde a janela de abertura entra numa fila muito longa, e o desconto que você evitou no anúncio você paga com juros no dia 120. O relatório de dados do mercado do sul da Flórida acompanha a série ampla mês a mês.
Meses de estoque são o único número de mercado que eu cito a um cliente antes de ter visto o prédio, e eu sempre cito a direção junto. Doze e caindo é uma instrução diferente de doze e subindo, e quase todo conselho em que as pessoas estão agindo neste ano se apoia apenas no nível.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
Metodologia e Fontes
Cada número de meses de estoque, estoque, vendas, preço, dias no mercado e participação de pagamento à vista dos três condados vem dos relatórios estatísticos de julho de 2026 publicados pela MIAMI REALTORS + RWorld em 17 de agosto de 2026, extraídos do MIAMI MLS e do BeachesMLS. Os números nacionais de estoque e meses de estoque são dados de moradias de revenda da National Association of Realtors do mesmo mês. A taxa de juros é a média fixa de 30 anos da Freddie Mac de julho de 2026. As vendas e os preços estaduais são dados de pesquisa da Florida Realtors.
Vale declarar três limites com clareza. Primeiro, meses de estoque são uma medida de revenda: a fonte exclui obra nova, pré-construção e conversão de condomínio porque em grande parte não são reportadas no MLS. Segundo, são números em nível de condado, então um prédio ou submercado específico pode estar bem longe do número do condado dele, e o número dos condomínios em particular faz a média de uma faixa muito ampla de idades de prédio e situações de reserva. Terceiro, a MIAMI REALTORS observa que as estatísticas dela podem variar conforme as datas de apuração.
Última verificação em 26 de agosto de 2026. Esta página é atualizada quando a MIAMI REALTORS publica um novo relatório mensal que move os números de estoque de forma material, e os números acima são reapresentados em vez de ajustados.
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Perguntas Frequentes
