Mercado de Condomínios em Miami 2026: Atualização Mensal de Pré-Construção, 91 Projetos por Estágio

Toda semana um comprador me manda um render e pergunta o que eu acho do prédio. O render nunca diz se alguém tirou um alvará. Não diz se um plano de implantação foi protocolado, se o terreno está sequer sob contrato, nem se aquilo tudo é um comunicado de imprensa com o nome de um arquiteto em cima. Essa distância entre a aparência de um projeto e onde ele realmente está é a coisa mais cara que um comprador de pré-construção não sabe.

Por isso mantenho um arquivo. Este relatório o abre. É um censo por estágio dos 91 projetos de desenvolvimento de condomínio e uso misto do sul da Flórida que acompanho e que têm ao menos uma fonte publicada e datada, atualizado em 26 de setembro de 2026. Mais abaixo está cada projeto pelo nome, com seu estágio e o relato datado que sustenta essa classificação, para que você confira qualquer linha sem me perguntar. Ele responde uma única pergunta num só lugar: de tudo que está sendo anunciado em Miami-Dade, Broward e Palm Beach, quanto é real hoje.

O que mudou este mês: outubro de 2026

Esta é a atualização mensal. Cada evento abaixo tem data, vem do nosso arquivo de acompanhamento de empreendimentos ou de uma atualização de obra nas nossas próprias páginas de edifícios, e tem link para a reportagem original e para a nossa própria página do projeto. Cobre de 1º a 31 de outubro de 2026, lido em 1º de novembro de 2026. Trinta e dois eventos de condomínios e torres residenciais se moveram este mês; dezessete deles são anúncios, reformulações, desistências, protocolos, alvarás ou aprovações, ou seja, o lado no papel do censo abaixo. Projetos só de aluguel e de moradia acessível continuam no nosso painel de acompanhamento de empreendimentos e ficam fora desta lista.

Lançamentos e avanço de vendas

• 10 out., 2026. Um quarto das 193 residências do The Berkeley Palm Beach está sob contrato, somando US$ 125 milhões em vendas, e uma das oito coberturas foi vendida por US$ 11,5 milhões; a entrega continua prevista para 2029. Fonte: realtor.com News. Veja nossa página.
• 20 out., 2026. As vendas de condomínios do Olara, em West Palm Beach, passaram de US$ 250 milhões desde o lançamento de 2023, em duas torres de 26 andares com 275 condomínios mais 210 apartamentos de aluguel, e a conclusão continua prevista para 2028. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.
• 26 out., 2026. A Key International e a Wexford Real Estate Investors venderam metade das 133 residências do Mr. C Residences Boca Raton nos primeiros seis meses de vendas, com unidades agora a partir de cerca de US$ 2,2 milhões, e buscam aprovação da cidade para um edifício maior. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.
• 29 out., 2026. A Mast Capital e o BH Group apresentaram o Raffles Residences Coconut Grove e abriram as vendas na mesma semana para cerca de 35 residências com preços a partir de US$ 4,5 milhões; a obra deve começar em 2027. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.

Marcos de obra

• 5 out., 2026. O Related Group e a Alta Developers concluíram o Casa Bella Residences, no centro de Miami, fecharam mais de 200 vendas de unidades e quitaram o empréstimo de construção de US$ 240 milhões; dois dias depois, a torre de 56 andares e 319 residências foi noticiada com mais de 90 por cento sob contrato e os primeiros moradores já instalados. Fonte: The Real Deal e Florida YIMBY. Veja nossa página.
• 5 out., 2026. A Swire Properties iniciou a obra das duas torres do Mandarin Oriental Residences Miami, em Brickell Key, com entrega prevista para 2030 e vendas totais nas duas torres acima de US$ 1,7 bilhão. Fonte: PROFILEmiami. Veja nossa página.
• 5 out., 2026. O Tula Residences chegou ao topo dos seus 21 andares no 7918 West Drive, em North Bay Village, com 54 residências, um empréstimo de construção de US$ 67 milhões da S3 Capital e conclusão prevista para o terceiro trimestre de 2027. Fonte: Florida YIMBY. Veja nossa página.
• 12 out., 2026. O elevador de obra do Waldorf Astoria Residences Miami chegou ao 87º andar, com a torre a cerca de sete semanas do andar mais alto e a obra terminando no primeiro trimestre de 2028. Fonte: WPLG Local 10. Veja nossa página.
• 23 out., 2026. A demolição do antigo Ambassador Hotel e de um edifício vizinho à beira do lago em Palm Beach foi concluída, liberando o terreno do South End para o condomínio OLIN Palm Beach, de 32 residências. Fonte: Palm Beach Daily News. Veja nosso acompanhamento.
• 28 out., 2026. O Villa Miami chegou ao topo com 56 andares e 650 pés no 710 Northeast 29th Street, em Edgewater, uma torre de 70 residências desenvolvida pela Terra e pelo One Thousand Group com o Major Food Group. Fonte: Florida YIMBY. Veja nossa página.
• 30 out., 2026. A obra vertical avança na Torre Sul de 62 andares do St. Regis Residences Sunny Isles Beach depois que as fundações terminaram no verão; a primeira fase está listada para 2028 e a segunda para 2029. Fonte: Florida YIMBY. Veja nossa página.

Financiamento de obra fechado

• 8 out., 2026. Uma sociedade liderada pela Terra fechou um empréstimo de construção de US$ 507 milhões da Tyko Capital para a torre de 28 andares e 106 residências no 1250 West Avenue, em Miami Beach, antes do início das vendas; o lançamento deve ocorrer em 2027. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 15 out., 2026. A Trinity Southern obteve um empréstimo de construção de US$ 19,5 milhões da S3 Capital para as 16 residências do 29 Indian Creek, em Miami Beach, com a obra em cerca de 25 por cento, vendas acima de 70 por cento e conclusão prevista para 2027. Fonte: Florida YIMBY. Veja nossa página.
• 28 out., 2026. A Tyko Capital fechou um empréstimo de construção de US$ 817 milhões para as torres gêmeas do Faena Residences no 24 SW 4th Street, o maior empréstimo de construção da história da Flórida segundo a reportagem, com vendas acima de US$ 500 milhões. Fonte: Commercial Observer. Veja nossa página.
• 30 out., 2026. A Terra e o Fortune International Group fecharam um empréstimo de pré-desenvolvimento de US$ 220 milhões da Blackstone Real Estate Debt Strategies para o 301 Ocean Drive, em Key Biscayne, e disseram que esperam lançar as vendas na planta este ano. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.

Anunciados, reformulados ou retirados

• 9 out., 2026. A JDS Development Group procura um investidor minoritário de capital para a torre Dolce & Gabbana planejada no 888 Brickell Avenue, com o terreno de meio acre oferecido por mais de US$ 100 milhões; a obra não começou. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.
• 14 out., 2026. Russell Galbut retirou o projeto de 43 andares e 163 unidades pela Lei Live Local no 1575 Alton Road, em Miami Beach, após negativas repetidas, e também retirou os projetos do 740 Alton Road e do 880 71st Street. Fonte: Bisnow. Veja nosso acompanhamento.
• 20 out., 2026. A Unicorp encerrou o contrato da compra de quase US$ 200 milhões do La Fontana, de 140 unidades, no 2800 North Flagler Drive, em West Palm Beach, então a diretoria da cooperativa teria de recomeçar com outro comprador. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 21 out., 2026. A JDS Development Group busca US$ 1,1 bilhão em financiamento para o Mercedes-Benz Places, em Brickell, enquanto a Prefeitura de Miami alega que a incorporadora descumpriu o acordo de benefícios públicos que exige um novo quartel de bombeiros. Fonte: South Florida Business Journal. Veja nossa página.
• 22 out., 2026. A Mast Capital disse que a obra vertical do Banyan Tree Residences West Palm Beach, de 26 andares e 88 residências no 400 Hibiscus Street, deve começar em 2027, com residências de um quarto a partir de US$ 1,9 milhão. Fonte: Commercial Observer. Veja nossa página.

Novos protocolos, alvarás e aprovações

• 4 out., 2026. A Crescent Heights revisou seus planos para o 824 Alton Road, em Miami Beach, para uma torre de 39 andares e mais de 500 pés com 149 residências, 72 delas de moradia para trabalhadores e 77 a preço de mercado. Fonte: Florida YIMBY. Veja nosso acompanhamento.
• 10 out., 2026. A Câmara Municipal de Hollywood votou 6 a 1 para aprovar os acordos de desenvolvimento de uma torre de 30 andares com 126 condomínios e 84 aluguéis para trabalhadores no 1301 S. Ocean Drive, com um processo judicial ainda pendente. Fonte: Florida Bulldog. Veja nosso acompanhamento.
• 14 out., 2026. Os vereadores de Miami Beach aprovaram em primeira leitura a mudança de zoneamento do Raleigh, da Nahla Capital, que eleva o coeficiente de aproveitamento para 2,5 a partir de 2,0; a votação em segunda leitura está marcada para novembro. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 15 out., 2026. O Terceiro Tribunal de Apelação da Flórida manteve a decisão de que a cidade de Miami errou ao negar aos proprietários do IconBrickell II o direito de intervir quando retirou a designação histórica do terreno do 619 Brickell. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.
• 20 out., 2026. Os vereadores de Fort Lauderdale aprovaram por unanimidade o plano alterado da Merrimac Ventures no 317 North Federal Highway para duas torres com 773 unidades residenciais. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 22 out., 2026. Fort Lauderdale aprovou a remodelação de oito torres do shopping Galleria pela Lei Live Local, onde os proprietários planejam oito torres de 30 andares com condomínios de luxo e apartamentos para trabalhadores. Fonte: Sun Sentinel. Veja nosso acompanhamento.
• 22 out., 2026. Foram protocolados alvarás de demolição para mais de uma dúzia de estruturas baixas no terreno do Fouquet's no 3995 North Miami Avenue, no Design District, enquanto os alvarás de obra vertical continuam pendentes. Fonte: Florida YIMBY. Veja nossa página.
• 23 out., 2026. O Related Group recebeu um alvará de demolição comercial para o 4906 North Flagler Drive, o terreno à beira d'água em West Palm Beach onde está planejado o condomínio Apogee West Palm Beach, de 25 andares. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 27 out., 2026. O Comitê de Revisão de Desenvolvimento de Fort Lauderdale tinha previsto analisar uma torre de 56 andares e 645 pés com 696 residências no 109 N.E. 2nd St., que superaria em 146 pés o edifício mais alto da cidade. Fonte: Florida YIMBY. Veja nosso acompanhamento.
• 30 out., 2026. O Witkoff Group e a Ocean Terrace Holdings obtiveram um novo alvará de construção para o Ocean Terrace Residences, de 76 residências, no 7400 Ocean Terrace, em North Beach. Fonte: The Real Deal. Veja nossa página.
• 30 out., 2026. O Witkoff Group e a Monroe Capital receberam o maior alvará da semana no sul da Flórida, avaliado em US$ 175,4 milhões, para uma torre residencial de 52 andares e 893 unidades no 721 Northwest First Avenue, perto do Miami Worldcenter. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.
• 30 out., 2026. Uma sociedade do Kolter Group com o BH Group recebeu um alvará de demolição para o Normandy Plaza Hotel, em Miami Beach, onde planeja um condomínio de 19 andares com 37 unidades. Fonte: The Real Deal. Veja nosso acompanhamento.

Minha leitura de outubro: os credores andaram na frente dos compradores. A Tyko Capital emprestou US$ 507 milhões para o 1250 West Avenue antes de uma única unidade ser oferecida, a Blackstone emprestou US$ 220 milhões para o 301 Ocean Drive antes do lançamento das vendas, e o Faena Residences fechou o que a Commercial Observer chama de maior empréstimo de construção da história da Flórida. Um empréstimo fechado é um bom sinal, mas é a aposta do credor, não uma data de entrega, e no mesmo mês o 1575 Alton Road foi retirado e a compra do La Fontana caiu. Por isso continuo precificando primeiro o estágio e depois a unidade.

O censo por estágio: onde 91 projetos realmente estão

Um empreendimento não vai do anúncio às chaves em um único passo. Ele avança por estágios, e cada um é um ato público que custa dinheiro real ao incorporador e deixa um registro real. Ordenar o conjunto acompanhado por estágio é a forma mais rápida de ver quanto do ruído é sinal.

O estágio mais numeroso é o de planejados, com 20 projetos. Planejado significa que existe um projeto arquitetônico e o incorporador fala dele em público, mas o alvará de construção não foi emitido. Some rumor, proposto e protocolado e 54 dos 91 projetos, 59,3 por cento, estão nesse território anterior ao alvará em que o número de unidades do folheto é uma proposta e não um fato. O estágio que mais cresceu foi o de protocolados, de nove projetos e 1.869 unidades em 5 de setembro para 15 projetos e 7.387 unidades hoje.

Só 37 por cento têm alvará, e o lado no papel já concentra mais unidades

Agrupe os oito estágios em três blocos e o formato do pipeline muda. Com alvará, em construção e concluído são os projetos que já venceram a barreira legal para subir. Rumor, proposto, protocolado e planejado ainda são papel. Em breve fica no meio: comercializa um lançamento sem um alvará por trás.

Isso inverte a edição de 5 de setembro deste relatório, e é a descoberta desta. Três semanas atrás 29 projetos licenciados concentravam 57,5 por cento das unidades acompanhadas e 43 projetos no papel concentravam 41,7 por cento. Hoje 34 projetos licenciados concentram 41,2 por cento e 54 projetos no papel concentram 58,1 por cento. Nada andou para trás e nenhum projeto perdeu o alvará. O arquivo absorveu 21 projetos novos entre 5 e 26 de setembro, 15 deles ainda no papel, e dois desses protocolados carregam mais de 700 unidades cada.

A lógica anterior continua valendo dentro de cada bloco. Chegar a um alvará no sul da Flórida exige anos de custo de carregamento, consultores e um credor que analisou os números, então o projeto médio licenciado ainda é um pouco maior, 457 unidades publicadas contra 430 do lado no papel. O que mudou foi o equilíbrio entre os blocos. O lado dos anúncios deste mercado cresce hoje mais rápido que o lado licenciado, que é exatamente a condição em que o número de unidades de um folheto tem mais chance de ser revisado.

Para o comprador a tradução prática é curta. A maior parte das unidades de que se fala hoje no sul da Flórida está atrás de um alvará que não foi emitido. A oferta que de fato vai competir com a sua revenda daqui a três anos são as 12.792 unidades já liberadas para subir, não as 31.038 das manchetes.

As pessoas presumem que o risco da pré-construção é o mercado virar. Na minha experiência o desfecho mais comum é mais silencioso: o projeto nunca é construído, o depósito volta anos depois, e o comprador perdeu a valorização que teria ganho em algo real.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

As 31.038 unidades que os relatórios de estoque não enxergam

Todo mês alguém me cita um número de meses de estoque como se isso resolvesse a questão de o sul da Flórida estar ou não superofertado. Não resolve, e a razão vem impressa na própria fonte. A MIAMI REALTORS declara em cada divulgação que seus totais de vendas não incluem obra nova, pré-construção nem conversões de condomínio do sul da Flórida, porque em sua maioria não são reportadas no MLS (MIAMI REALTORS + RWorld, agosto de 2026).

Ou seja, os números mensais medem o mercado de revenda, e medem bem. Eis o que eles dizem, ao lado do pipeline que eles não conseguem ver.

O estoque de revenda de condomínios em Miami-Dade caiu 9,04 por cento na comparação anual em agosto de 2026, de 12.637 anúncios ativos para 11.495, sétima queda mensal seguida (MIAMI REALTORS + RWorld). O estoque de condomínios de Broward caiu 14,84 por cento, para 9.427 anúncios (MIAMI REALTORS + RWorld), e o de Palm Beach caiu 17,09 por cento, para 5.770 (MIAMI REALTORS + RWorld).

Leia esses dois fatos juntos e o mercado parece diferente do que parece com qualquer um deles isolado. A oferta de revenda está apertando nos três condados, enquanto atrás dela espera um pipeline de 31.038 unidades acompanhadas, a maior parte ainda sem alvará. Nenhum dos dois números está errado. Eles apenas descrevem metades diferentes do mesmo mercado, e só uma delas é publicada todo mês.

Miami-Dade tem 64 de 91, e Broward constrói o maior

A concentração importa mais que a contagem da manchete. Miami-Dade reúne 64 dos 91 projetos acompanhados, 70,3 por cento do arquivo, e 25 deles já têm alvará. Os projetos-chave de Miami-Dade por área estão em um guia à parte. Broward e Palm Beach são bem menores em número de projetos, mas não em ambição.

Broward tem média de 746 unidades por projeto, quase o dobro das 391 de Miami-Dade e quase o triplo das 251 de Palm Beach. Ao norte da divisa do condado os terrenos são maiores e mais baratos, então o que fecha a conta ali são esquemas grandes de várias torres, e não prédios boutique isolados. Palm Beach vai no sentido oposto, com o menor projeto médio e a menor proporção de alvarás dos três condados. Broward também recebeu a maior entrada das últimas três semanas, o The Plaza Davie District com 1.292 unidades, que já está em construção.

O que cada estágio significa e o que custa não perguntar

Nos estandes de vendas a linguagem de estágios é usada de forma solta. Eis o que cada termo significa na prática e o que ele diz sobre as chances.

• Rumor e proposto: trate o número de unidades, o preço e o ano de entrega como marcadores provisórios. Os três mudam com frequência.
• Protocolado e planejado: o projeto já é real o bastante para ser avaliado, mas um depósito aqui financia um empreendimento que ainda precisa de um alvará para existir.
• Com alvará: o primeiro estágio em que vale levar o cronograma comercial a sério. Peça o número do alvará.
• Em construção: o risco deixa de ser se acontece e passa a ser quando. Atrasos são normais, cancelamento é raro.

De onde vêm os dados: 129 citações datadas

Um arquivo de pipeline vale o que valem suas fontes. Cada um dos 91 projetos aqui carrega ao menos um relato datado de uma publicação com nome ou do próprio site do incorporador, 129 citações no total, e 123 dessas 129 foram publicadas em 2026. A mais recente é de 23 de setembro de 2026.

Dois veículos, The Real Deal e Florida YIMBY, respondem por 73,1 por cento das citações. Essa é uma limitação real e vale dizer sem rodeios: este arquivo herda as prioridades de cobertura desses veículos. Um projeto sobre o qual nunca se escreve não aparece aqui, por mais adiantado que esteja. Para contexto regional mais amplo, a Bisnow já apontou cerca de 115 projetos de condomínio e quase 18.000 unidades em pré-construção entre o núcleo de Downtown Miami, Miami Beach e Broward.

O registro completo: cada projeto, seu estágio e o relato datado que o sustenta

Uma contagem por estágio só vale se alguém puder conferi-la. Então aqui está o arquivo inteiro, uma linha por projeto, ordenado de rumor a concluído. Cada linha nomeia o projeto, o estágio que atribuí a ele, o condado, o número de unidades publicado pelo incorporador ou pelo veículo que reportou, e a data e a publicação do relato mais recente em que essa classificação se apoia. Clique na data para abrir a fonte.

Se uma linha parecer errada para você, ela se confere em um clique, e é disso que se trata. A mesma tabela está publicada como CSV para download com duas colunas extras, o bairro e a data em que o projeto entrou no arquivo, para que você mesmo reproduza cada número desta página.

Dezoito das 91 linhas não trazem número de unidades. Não é uma omissão minha: esses incorporadores não publicaram um número de unidades, então a célula honesta fica vazia em vez de trazer uma estimativa. Isso também significa que o pipeline real é maior que 31.038 unidades, não menor.

A leitura do Gerardo: primeiro avalio o estágio, depois a unidade

O conselho que dou sobre pré-construção se reduziu a uma única pergunta nos últimos dois anos, e ela não tem a ver com acabamentos. É se alguém tirou um alvará. Todo o resto que está na mesa, o preço por pé, o cronograma de depósitos, a lista de amenidades, é negociação. O alvará é um fato.

O que digo a um cliente que compara uma torre em estágio inicial com uma já licenciada é o seguinte. No estágio de planejado estão lhe pedindo para financiar uma opção. Você leva o preço de lançamento e, em troca, aceita que o prédio pode ser redesenhado, reduzido, atrasado em anos ou nunca construído, e que seu dinheiro fica em depósito enquanto o mercado se move sem você. Essa troca pode valer a pena, mas só quando o desconto em relação a um comparável licenciado for grande o bastante para lhe pagar pela espera. Na maioria das vezes não é, porque o preço inicial é fixado contra onde o incorporador espera que o mercado esteja, não onde ele está.

Minha regra com os 54 projetos no papel deste arquivo é simples. Eu mostro a um cliente um projeto sem alvará e digo exatamente em que estágio ele está e o que ainda precisa acontecer. O que eu não faço é deixar que ele compare o preço desse projeto com o de uma torre licenciada como se os dois carregassem o mesmo risco. Não carregam, e a diferença neste arquivo não é pequena: 34 projetos estão legalmente liberados para subir e 54 não estão.

• Peça o número do alvará, não o cronograma. Um cronograma é publicidade. Um número de alvará é registro público que você mesmo pode verificar.
• Leia a data limite externa do contrato. O ano de entrega comercial não é a data que obriga o incorporador.
• Meça sua concorrência por estágio, não por quantidade. Os 34 projetos licenciados são os que realmente estarão no mercado junto com você.
• Olhe o condado, não só o bairro. Os projetos de Broward têm média de 746 unidades, então um único início em Broward muda a oferta local muito mais que um em Miami-Dade.

Metodologia, escopo e o que isto não pode dizer

Este relatório lê o arquivo de acompanhamento de empreendimentos do sul da Flórida da LuxuryDade em 26 de setembro de 2026. Esse arquivo tem 102 entradas. Onze delas ainda não têm uma fonte publicada e datada e ficam excluídas de todos os números desta página, o que deixa os 91 projetos aqui reportados. Nada é estimado, modelado ou inferido: um projeto aparece somente quando uma publicação com nome ou o próprio site do incorporador o reportou com data.

Todos os números desta página são produzidos por um único script que lê esse arquivo e nada mais, então a tabela por estágio, a tabela por condado, a tabela de citações e o registro acima não podem se contradizer. A seção do registro lista as 91 linhas com a fonte datada por trás de cada classificação, e essas mesmas linhas são publicadas como CSV.

O estágio é registrado a partir do relato datado mais recente de cada projeto e segue as definições da tabela acima. Os números de unidades são a cifra publicada pelo incorporador ou pelo veículo que reportou. Dezoito dos 91 projetos não publicam número de unidades, então todos os totais de unidades desta página descrevem 73 projetos e não 91, e o pipeline real é maior que 31.038 unidades. O condado é atribuído pelo endereço ou bairro declarado do projeto.

Limites de escopo que vale declarar. Este é um conjunto acompanhado, não um censo de todos os projetos de condomínio do sul da Flórida, e ele herda as prioridades de cobertura dos veículos com que é construído. Inclui projetos de locação e de uso misto ao lado de condomínios à venda, porque ambos disputam o mesmo terreno e a mesma capacidade de construção. Ele não prevê quais projetos no papel serão construídos, e um alvará não garante a entrega, apenas a liberação legal para começar.

O contexto de revenda vem das estatísticas da MIAMI REALTORS e da RWorld de agosto de 2026 para Miami-Dade, da divulgação de Broward e da de Palm Beach, as três publicadas em 16 de setembro de 2026 e referentes a agosto de 2026, os dados por condado mais recentes disponíveis na data de publicação.

Última verificação: 26 de setembro de 2026. Este censo é reconstruído a partir do arquivo de acompanhamento na mesma frequência em que o arquivo é revisado, então um projeto que obtém alvará ou inicia obra muda de bloco aqui. A próxima atualização programada é dezembro de 2026.

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Perguntas Frequentes

Quantos projetos de condomínio existem no pipeline do sul da Flórida em 2026?

A LuxuryDade acompanha 91 projetos de desenvolvimento de condomínio e uso misto do sul da Flórida que têm ao menos uma fonte publicada e datada, em 26 de setembro de 2026. Setenta e três deles publicam um número de unidades, e esses 73 somam 31.038 unidades. O conjunto cobre os condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach e é um conjunto acompanhado, não um censo de todos os projetos da região.

Quantos projetos de condomínio do sul da Flórida realmente têm alvará?

Trinta e quatro dos 91, ou seja 37,4 por cento. São 15 com alvará, 16 em construção e três concluídos. Os outros 54 seguem no papel em estágio de rumor, proposto, protocolado ou planejado, e mais três comercializam um lançamento sem alvará. Um projeto que ainda não tem alvará pode ser redesenhado, reduzido ou cancelado.

Os projetos licenciados do sul da Flórida concentram a maior parte das unidades?

Já não. Os 34 projetos com alvará emitido concentram 12.792 das 31.038 unidades acompanhadas, 41,2 por cento, enquanto os 54 ainda no papel somam 18.047 unidades, 58,1 por cento. Isso inverte a edição de 5 de setembro, quando a minoria licenciada concentrava 57,5 por cento das unidades. Mudou porque 15 dos 21 projetos somados ao arquivo desde então seguem no papel, incluindo dois protocolados de mais de 700 unidades cada.

Os meses de estoque de condomínios de Miami incluem a pré-construção?

Não. A MIAMI REALTORS declara em cada divulgação que seus totais de vendas excluem obra nova, pré-construção e conversões de condomínio do sul da Flórida porque em sua maioria não são reportadas no MLS. Os condomínios existentes de Miami-Dade estavam em 12,1 meses de estoque com 11.495 anúncios ativos em agosto de 2026, e nenhuma das 31.038 unidades do pipeline deste relatório está dentro dessa cifra.

Qual condado do sul da Flórida tem mais projetos no pipeline?

Miami-Dade, com 64 dos 91 projetos acompanhados, 70,3 por cento, e 20.322 unidades nos 52 que publicam um número. Broward reúne 14 projetos e Palm Beach 13. Os projetos de Broward são os maiores em média, com 746 unidades cada, contra 391 em Miami-Dade e 251 em Palm Beach.

O que cada estágio do pipeline significa na prática para um comprador?

Rumor e proposto significam que nada foi protocolado e o projeto ainda pode mudar por completo. Protocolado e planejado significam que existe um pedido público mas não uma aprovação para construir. Com alvará significa que o alvará de construção foi emitido e o projeto está legalmente liberado para subir. Em construção significa que há trabalho visível em andamento. Só os dois últimos carregam uma probabilidade significativa de cumprir o cronograma comercial.

De onde vêm os dados deste relatório de pipeline?

Cada projeto do conjunto remonta a um relato publicado com data. As 129 citações datadas por trás destes 91 projetos se dividem assim: 54 do Florida YIMBY, 45 do The Real Deal, sete do South Florida Business Journal, cinco do PROFILEmiami, quatro da Bisnow e 14 de outros veículos e sites de incorporadores. Cento e vinte e três das 129 foram publicadas em 2026, a mais recente datada de 23 de setembro de 2026.