Quem se mudou para o sul da Flórida: dados de migração do IRS, anos fiscais 2022 a 2023

Toda manchete sobre migração para o sul da Flórida que você leu neste ano nasce de uma de duas coisas: um comunicado de imprensa de uma empresa de mudanças, ou uma estimativa populacional em nível estadual. Nenhuma das duas diz quanto dinheiro se moveu, e nenhuma funciona em nível de condado. O registro federal que faz as duas coisas é publicado uma vez por ano pelo IRS, fica em um arquivo CSV simples, e quase ninguém neste mercado o abre.

Esta página abre. O que vem a seguir é o panorama completo de condado a condado para Miami-Dade, Broward e Palm Beach, tirado do arquivo mais recente que o IRS publicou, que cobre a mudança entre o ano fiscal de 2022 e o ano fiscal de 2023. Cada número abaixo sai desse arquivo. Você pode baixar a tabela derivada no final e conferir qualquer valor contra o original.

O que o arquivo de migração do IRS realmente mede

O IRS monta este arquivo cruzando declarações individuais de imposto de renda de dois anos consecutivos. Se o endereço da sua declaração de 2023 fica em um condado diferente do endereço da sua declaração de 2022, você é contado como migrante, e sua declaração entra sob o condado para onde você se mudou e o condado de onde veio.

Três colunas carregam os dados, e confundi-las é onde quase toda a cobertura pública erra:

• Declarações. Uma declaração de imposto entregue, o que normalmente significa um domicílio. É este o número que as pessoas querem dizer quando perguntam "quantas pessoas se mudaram", e ele não é uma contagem de pessoas.
• Isenções. Uma aproximação grosseira de indivíduos, que conta o declarante, o cônjuge e os dependentes. É o mais próximo de uma contagem de pessoas que o arquivo tem.
• Renda bruta ajustada. O AGI total declarado nessas declarações, em milhares de dólares. Esta é a coluna que é ignorada, e é a que importa para um mercado imobiliário.

O arquivo tem defasagem. O mais recente que o IRS publicou até setembro de 2026 é o par 2022 a 2023, então quem o cita como dado do ano corrente está errado. Ele é o registro federal mais recente de quem de fato se mudou, o que é uma afirmação diferente e mais útil.

Os três condados perderam domicílios e ganharam dinheiro

Aqui está a descoberta que contraria quase tudo que foi publicado sobre o sul da Flórida nos últimos dois anos. Miami-Dade, Broward e Palm Beach tiveram saída líquida de declarações de imposto. Os três tiveram entrada líquida de renda.

Leia essas duas últimas colunas juntas. A região entregou 28.966 declarações de imposto, cerca de 54.761 pessoas se você contar as isenções, e mesmo assim terminou US$ 3,83 bilhões de renda anual à frente. Isso só acontece quando o domicílio que chega ganha muito mais do que o que sai, que é exatamente o que o arquivo mostra em cada um dos três condados.

Miami-Dade: 43.906 declarações entram, 65.305 saem, US$ 484 milhões líquidos de renda

Miami-Dade tem a maior diferença de domicílios dos três condados e a menor diferença de renda. Perdeu 21.399 declarações de imposto no líquido, que é o número que gera as manchetes de "todo mundo está saindo de Miami", e mesmo assim terminou US$ 484,0 milhões de AGI à frente.

A aritmética por trás disso é simples. A declaração média de entrada trazia US$ 127.200 de renda bruta ajustada. A de saída trazia US$ 78.100. Cada domicílio que sai é substituído por cerca de 0,67 de um domicílio com 1,63 vez a renda.

De onde veio essa renda é mais específico do que a narrativa habitual. O maior fluxo de fora do estado para Miami-Dade por número de declarações foi o condado de New York, Nova York, com 1.445 declarações trazendo US$ 516,8 milhões, uma média de US$ 357.600 cada. O maior por renda foi o condado de Cook, Illinois: apenas 739 declarações, mas US$ 525,5 milhões, o que dá US$ 711.100 por declaração. O condado de Los Angeles enviou 1.049 declarações a US$ 228.200 cada. O condado de Suffolk, Massachusetts, que é Boston, enviou 289 declarações a US$ 408.400 cada.

A entrada vinda do exterior para Miami-Dade foi de 1.063 declarações com US$ 105,2 milhões. Esse número é menor do que a maioria dos leitores de Miami espera, e a razão é um limite de definição do arquivo, não um fato sobre imigração. Leia a seção de metodologia antes de citá-lo.

Broward é a câmara de compensação interna da região

Os números de Broward parecem os de um condado fazendo algo diferente dos seus dois vizinhos. Recebeu mais declarações do que qualquer um dos dois, 52.307, e a maior fonte não foi Nova York nem Chicago. Foi Miami-Dade, que enviou a Broward 17.471 declarações com US$ 1,25 bilhão.

O fluxo corre nas duas direções e não se equilibra. Broward enviou a Miami-Dade 10.482 declarações e recebeu 17.471, um ganho líquido de 6.989 domicílios do vizinho do sul. Enviou a Palm Beach 7.488 e recebeu 5.681, uma perda líquida de 1.807 para o norte. Broward é para onde vão os domicílios de Miami-Dade quando o preço os expulsa, e é onde eles param antes de Palm Beach.

• Ganho líquido de AGI de Broward: US$ 331,8 milhões, o menor dos três condados.
• Declaração média de entrada: US$ 90.700. Declaração média de saída: US$ 75.400. Uma razão de 1,20, a mais apertada da região.
• Maiores fluxos de fora do estado por declarações: condado de Kings NY (828), condado de Queens NY (745), condado de Los Angeles CA (548), condado de New York NY (506), condado de Cook IL (476).
• Origem individual de maior renda: condado de Middlesex, Massachusetts, 210 declarações com US$ 119,1 milhões, ou US$ 567.000 por declaração.

Se você quer a ilustração mais clara do mercado de duas velocidades sobre o qual eu escrevo, é aquele número de Middlesex sentado na mesma coluna que as 828 declarações do Brooklyn. Broward absorve um fluxo amplo de renda média e um fluxo muito estreito de renda altíssima ao mesmo tempo, e a média dele esconde os dois.

Palm Beach recebeu US$ 3,02 bilhões líquidos, o maior dos três

Palm Beach é a exceção, e por larga margem. Recebeu US$ 7,10 bilhões de renda bruta ajustada e enviou US$ 4,09 bilhões, para um ganho líquido de US$ 3,02 bilhões. Esse único condado concentra 78,7 por cento de todo o ganho líquido de renda dos três condados, com 29,4 por cento das declarações de entrada.

A declaração média de entrada em Palm Beach trazia US$ 177.200 contra US$ 98.600 saindo, uma razão de 1,80. Nenhum outro condado da região chega perto. A lista de origens explica por quê:

Oito desses nove são o corredor de Nova York, Nova Jersey, Connecticut e Chicago. Isso não é um padrão de aposentadoria nem um padrão de trabalho remoto. É um padrão de transferência de riqueza, e ele aterrissa quase inteiramente em um único condado.

Para onde foram de fato os que deixaram o sul da Flórida

O lado de saída é onde a perda de domicílios fica legível. Muito pouco sai da Flórida. A maior parte se move costa acima ou atravessa o estado.

• Saídas de Miami-Dade: Broward 17.471, Palm Beach 2.734, condado de Lee 2.131, condado de Orange 2.072, condado de Hillsborough 1.626.
• Saídas de Broward: Palm Beach 7.488, Miami-Dade 10.482, condado de St. Lucie 2.072, condado de Orange 2.059, condado de Hillsborough 1.069.
• Saídas de Palm Beach: Broward 5.681, condado de St. Lucie 3.326, Miami-Dade 1.755, condado de Martin 1.407, condado de Orange 1.109.

St. Lucie e Martin levarem 4.733 declarações só de Palm Beach é a linha de acessibilidade desenhada em um mapa. O mesmo vale para o condado de Lee puxando 2.131 de Miami-Dade. São domicílios que se mudam para onde o mesmo dinheiro compra mais, e as médias de renda desses fluxos de saída ficam entre US$ 45.000 e US$ 129.000, bem abaixo do que chega do nordeste.

A leitura de Gerardo: o que isso muda ao precificar um condomínio

Quando um comprador me diz que todo mundo está saindo de Miami, eu pergunto qual coluna ele leu, e é sempre a contagem de declarações. Minha posição não mudou desde que os dados centrais de 2026 começaram a chegar: um mercado em que 28.966 domicílios saem e US$ 3,83 bilhões de renda chegam não é um mercado que encolhe, é um mercado que está sendo reprecificado, e essas duas coisas parecem idênticas em um gráfico de população e opostas em um de preços.

A consequência prática com a qual eu trabalho toda semana é que a curva de demanda do sul da Flórida se separou por faixa de preço. O mercado amplo disputa um grupo menor de domicílios, que é a razão de o meio do mercado estar estável e de os meses de estoque continuarem subindo na revenda. O topo do mercado disputa um grupo de renda que cresceu, e é a única parte do mercado em que o vendedor ainda dita as condições.

Por isso, quando eu assessoro um contrato de pré-construção, o condado importa mais do que importava. Uma unidade em Palm Beach está sendo precificada contra um fluxo de renda que cresceu US$ 3,02 bilhões em um único ano fiscal. Uma unidade em Broward é precificada contra um ganho de US$ 331,8 milhões que é sobretudo redistribuição interna vinda de Miami-Dade. Não são a mesma aposta e não deveriam carregar as mesmas premissas de cronograma de depósitos.

Metodologia, escopo e o que este arquivo não pode dizer

A fonte é o arquivo de condado a condado do dados de migração do IRS (SOI), entradas e saídas, anos fiscais 2022 a 2023, baixado e processado em 23 de setembro de 2026. Os denominadores populacionais, onde usados, vêm do portal de dados do US Census Bureau. Os dados do IRS são obra do governo federal dos Estados Unidos em domínio público, razão pela qual a tabela derivada abaixo pode ser republicada aqui sem questão de licença.

Quatro limites precisam ficar registrados, e cada um muda como um número deve ser citado:

• Tem defasagem de cerca de dois anos. O par 2022 a 2023 é o mais recente publicado. Não é uma leitura de 2026 e nunca deve ser apresentado como tal.
• Conta declarações entregues, não pessoas. Um domicílio que não declara, que declara tarde demais e perde a janela de processamento, ou que não pode ser cruzado entre os dois anos, é invisível. As isenções são o mais próximo de uma contagem de pessoas e ainda assim são uma aproximação.
• A entrada vinda do exterior é fortemente subestimada por desenho. A categoria estrangeira captura declarações entregues de um endereço no exterior no ano anterior, o que em grande medida significa declarantes americanos voltando para casa. Quem chega pela primeira vez sem declaração americana do ano anterior nunca aparece. As 1.063 declarações estrangeiras para Miami-Dade não são uma contagem de chegadas internacionais e nunca devem ser citadas como tal.
• Fluxos pequenos são suprimidos. O IRS agrega os pares de condados abaixo do seu limiar de divulgação em linhas residuais regionais rotuladas "Other flows". Esses residuais são renda real e domicílios reais, só que sem origem nomeada, então qualquer lista de condados individuais subestima o total.

O que o arquivo não pode dizer: por que alguém se mudou, o que comprou, se comprou, ou se ficou. Ele registra uma mudança de endereço em uma declaração de imposto e a renda associada a ela. Tudo além disso é inferência, inclusive a minha.

Baixe a tabela derivada

A tabela derivada completa é publicada como CSV: três condados, entradas e saídas, o total de todas as origens mais os 15 principais condados contraparte por renda em cada direção, com declarações, isenções, AGI e AGI médio por declaração.

• Migração do IRS dos condados do sul da Flórida, anos fiscais 2022 a 2023 (CSV, 96 linhas)
• Arquivo fonte original: IRS SOI Tax Stats, US population migration data

Última verificação: 23 de setembro de 2026, contra a listagem de arquivos do IRS, que não tinha nenhum ano posterior ao par 2022 a 2023. A próxima checagem programada é setembro de 2027, ou antes se o IRS publicar um ano novo.

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Gerardo Gonzalez

Corretor de Imóveis Licenciado na Compass | LuxuryDade