LuxuryDade leyó el archivo de datos de migración del IRS (SOI) de condado a condado para los años fiscales 2022 a 2023: Miami-Dade, Broward y Palm Beach perdieron declaraciones de impuestos en neto y aun así ganaron $3.83 mil millones de ingreso bruto ajustado. Palm Beach es el caso más claro, con $3.02 mil millones netos mientras perdía 1,358 declaraciones, porque el hogar que llega reportó $177,200 de ingreso frente a $98,600 del que se va. Fije el precio por la columna de ingreso, no por el conteo de hogares.
Cada titular sobre migración al sur de Florida que usted leyó este año nace de una de dos cosas: un comunicado de prensa de una empresa de mudanzas, o una estimación de población a nivel estatal. Ninguna de las dos le dice cuánto dinero se movió, y ninguna funciona a nivel de condado. El registro federal que hace ambas cosas lo publica el IRS una vez al año, vive en un archivo CSV sencillo, y casi nadie en este negocio lo abre.
Esta página lo abre. Lo que sigue es el panorama completo de condado a condado para Miami-Dade, Broward y Palm Beach, tomado del archivo más reciente que el IRS ha publicado, que cubre la mudanza entre el año fiscal 2022 y el año fiscal 2023. Cada cifra de abajo sale de ese archivo. Puede descargar la tabla derivada al final y verificar cualquier número contra el original.
Qué mide realmente el archivo de migración del IRS
El IRS construye este archivo cruzando declaraciones individuales de impuestos de dos años consecutivos. Si la dirección de su declaración de 2023 está en un condado distinto al de su declaración de 2022, usted cuenta como migrante, y su declaración queda registrada bajo el condado al que se mudó y el condado del que vino.
Tres columnas cargan los datos, y confundirlas es donde se equivoca casi toda la cobertura pública:
- Declaraciones. Una declaración de impuestos presentada, que normalmente significa un hogar. Este es el número que la gente quiere decir cuando pregunta "cuánta gente se mudó", y no es un conteo de personas.
- Exenciones. Una aproximación gruesa a individuos, que cuenta al declarante, al cónyuge y a los dependientes. Es lo más parecido a un conteo de personas que tiene el archivo.
- Ingreso bruto ajustado. El AGI total reportado en esas declaraciones, en miles de dólares. Esta es la columna que se ignora, y es la que importa para un mercado inmobiliario.
El archivo tiene rezago. El más reciente que el IRS ha publicado a septiembre de 2026 es el par 2022 a 2023, así que quien lo cite como dato del año en curso se equivoca. Es el registro federal más reciente de quién se mudó de verdad, que es una afirmación distinta y más útil.
Los tres condados perdieron hogares y ganaron dinero
Este es el hallazgo que contradice casi todo lo publicado sobre el sur de Florida en los últimos dos años. Miami-Dade, Broward y Palm Beach tuvieron salida neta de declaraciones de impuestos. Las tres tuvieron entrada neta de ingreso.
| Condado | Declaraciones que entran | Declaraciones que salen | Neto | AGI que entra | AGI que sale | AGI neto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 43,906 | 65,305 | -21,399 | $5.58B | $5.10B | +$484.0M |
| Broward | 52,307 | 58,516 | -6,209 | $4.74B | $4.41B | +$331.8M |
| Palm Beach | 40,093 | 41,451 | -1,358 | $7.10B | $4.09B | +$3.02B |
| Total de los tres condados | 136,306 | 165,272 | -28,966 | $17.43B | $13.60B | +$3.83B |
Lea esas dos últimas columnas juntas. La región entregó 28,966 declaraciones de impuestos, unas 54,761 personas si cuenta las exenciones, y aun así terminó $3.83 mil millones de ingreso anual arriba. Eso solo ocurre cuando el hogar que llega gana mucho más que el que se va, que es exactamente lo que muestra el archivo en cada uno de los tres condados.
Miami-Dade: 43,906 declaraciones entran, 65,305 salen, $484 millones netos de ingreso
Miami-Dade tiene la brecha de hogares más amplia de los tres condados y la brecha de ingreso más estrecha. Perdió 21,399 declaraciones de impuestos en neto, que es el número que genera los titulares de "todos se van de Miami", y aun así terminó $484.0 millones de AGI arriba.
La aritmética detrás de eso es simple. La declaración entrante promedio cargaba $127,200 de ingreso bruto ajustado. La saliente promedio cargaba $78,100. Cada hogar que se va es reemplazado por unos 0.67 de un hogar con 1.63 veces el ingreso.
De dónde vino ese ingreso es más específico que la narrativa habitual. El mayor flujo de fuera del estado hacia Miami-Dade por número de declaraciones fue el condado de New York, New York, con 1,445 declaraciones que cargaban $516.8 millones, un promedio de $357,600 cada una. El mayor por ingreso fue el condado de Cook, Illinois: solo 739 declaraciones, pero $525.5 millones, lo que da $711,100 por declaración. El condado de Los Angeles envió 1,049 declaraciones a $228,200 cada una. El condado de Suffolk, Massachusetts, que es Boston, envió 289 declaraciones a $408,400 cada una.
La entrada desde el extranjero a Miami-Dade fue de 1,063 declaraciones con $105.2 millones. Ese número es menor de lo que espera la mayoría de los lectores de Miami, y la razón es un límite de definición del archivo, no un hecho sobre la inmigración. Lea la sección de metodología antes de citarlo.
Broward es la cámara de compensación interna de la región
Los números de Broward parecen los de un condado que hace algo distinto a sus dos vecinos. Recibió más declaraciones que cualquiera de los dos, 52,307, y la mayor fuente no fue Nueva York ni Chicago. Fue Miami-Dade, que envió a Broward 17,471 declaraciones con $1.25 mil millones.
El flujo corre en ambas direcciones y no se equilibra. Broward envió a Miami-Dade 10,482 declaraciones y recibió 17,471, una ganancia neta de 6,989 hogares desde su vecino del sur. Envió a Palm Beach 7,488 y recibió 5,681, una pérdida neta de 1,807 hacia el norte. Broward es adonde van los hogares de Miami-Dade cuando los precios los expulsan, y es donde se detienen antes de Palm Beach.
- Ganancia neta de AGI de Broward: $331.8 millones, la menor de los tres condados.
- Declaración entrante promedio: $90,700. Declaración saliente promedio: $75,400. Una razón de 1.20, la más ajustada de la región.
- Mayores flujos de fuera del estado por declaraciones: condado de Kings NY (828), condado de Queens NY (745), condado de Los Angeles CA (548), condado de New York NY (506), condado de Cook IL (476).
- Origen individual de mayor ingreso: condado de Middlesex, Massachusetts, 210 declaraciones con $119.1 millones, o $567,000 por declaración.
Si quiere la ilustración más clara del mercado de dos velocidades sobre el que escribo, es ese número de Middlesex sentado en la misma columna que las 828 declaraciones de Brooklyn. Broward absorbe un flujo amplio de ingreso medio y un flujo muy estrecho de ingreso altísimo al mismo tiempo, y su promedio esconde los dos.
Palm Beach recibió $3.02 mil millones netos, el mayor de los tres
Palm Beach es la excepción, y por mucho. Recibió $7.10 mil millones de ingreso bruto ajustado y envió $4.09 mil millones, para una ganancia neta de $3.02 mil millones. Ese solo condado concentra el 78.7 por ciento de toda la ganancia neta de ingreso de los tres condados, con el 29.4 por ciento de las declaraciones entrantes.
La declaración entrante promedio de Palm Beach cargaba $177,200 frente a $98,600 saliendo, una razón de 1.80. Ningún otro condado de la región se acerca. La lista de orígenes explica por qué:
| Condado de origen | Declaraciones | AGI | Promedio por declaración |
|---|---|---|---|
| Condado de Mecklenburg, NC | 149 | $126.7M | $850,300 |
| Condado de New York, NY | 734 | $424.4M | $578,100 |
| Condado de Cook, IL | 461 | $244.4M | $530,200 |
| Condado de Westchester, NY | 457 | $241.4M | $528,300 |
| Condado de Bergen, NJ | 416 | $195.5M | $469,900 |
| Western Connecticut Planning Region, CT | 301 | $140.1M | $465,600 |
| Condado de Monmouth, NJ | 339 | $139.9M | $412,800 |
| Condado de Suffolk, NY | 732 | $221.6M | $302,700 |
| Condado de Nassau, NY | 959 | $225.0M | $234,600 |
Ocho de esos nueve son el corredor de Nueva York, Nueva Jersey, Connecticut y Chicago. Eso no es un patrón de jubilación ni un patrón de trabajo remoto. Es un patrón de transferencia de riqueza, y aterriza casi por completo en un solo condado.
Adónde se fueron de verdad los que dejaron el sur de Florida
El lado saliente es donde la pérdida de hogares se vuelve legible. Muy poco sale de Florida. La mayor parte se mueve costa arriba o cruza el estado.
- Salidas de Miami-Dade: Broward 17,471, Palm Beach 2,734, condado de Lee 2,131, condado de Orange 2,072, condado de Hillsborough 1,626.
- Salidas de Broward: Palm Beach 7,488, Miami-Dade 10,482, condado de St. Lucie 2,072, condado de Orange 2,059, condado de Hillsborough 1,069.
- Salidas de Palm Beach: Broward 5,681, condado de St. Lucie 3,326, Miami-Dade 1,755, condado de Martin 1,407, condado de Orange 1,109.
Que St. Lucie y Martin se lleven 4,733 declaraciones solo de Palm Beach es la línea de asequibilidad dibujada en un mapa. Lo mismo vale para el condado de Lee sacando 2,131 de Miami-Dade. Son hogares que se mudan a donde el mismo dinero compra más, y los promedios de ingreso de esos flujos salientes van de $45,000 a $129,000, muy por debajo de lo que llega del noreste.
La lectura de Gerardo: qué cambia esto al poner precio a un condominio
Cuando un comprador me dice que todos se están yendo de Miami, le pregunto qué columna leyó, y siempre es el conteo de declaraciones. Mi posición no ha cambiado desde que empezaron a llegar los datos centrales de 2026: un mercado donde se van 28,966 hogares y llegan $3.83 mil millones de ingreso no es un mercado que se encoge, es un mercado que se está reajustando de precio, y esas dos cosas se ven idénticas en una gráfica de población y opuestas en una de precios.
La consecuencia práctica con la que trabajo cada semana es que la curva de demanda del sur de Florida se separó por banda de precio. El mercado amplio compite por un grupo más pequeño de hogares, que es la razón de que la mitad del mercado esté plana y de que los meses de inventario sigan subiendo en la reventa. La parte alta del mercado compite por un grupo de ingreso que creció, y es la única parte donde el vendedor todavía pone las condiciones.
Por eso, cuando asesoro sobre un contrato de preconstrucción, el condado importa más que antes. Una unidad en Palm Beach se está fijando contra un flujo de ingreso que creció $3.02 mil millones en un solo año fiscal. Una unidad en Broward se fija contra una ganancia de $331.8 millones que es sobre todo redistribución interna desde Miami-Dade. No son la misma apuesta y no deberían cargar los mismos supuestos de calendario de depósitos.
Metodología, alcance y lo que este archivo no puede decirle
La fuente es el archivo de condado a condado del datos de migración del IRS (SOI), entradas y salidas, años fiscales 2022 a 2023, descargado y procesado el 23 de septiembre de 2026. Los denominadores de población, donde se usan, vienen del portal de datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos. Los datos del IRS son obra del gobierno federal de Estados Unidos en dominio público, que es la razón por la que la tabla derivada de abajo puede republicarse aquí sin problema de licencia.
Cuatro límites deben quedar registrados, y cada uno cambia cómo debe citarse una cifra:
- Tiene un rezago de unos dos años. El par 2022 a 2023 es el más reciente publicado. No es una lectura de 2026 y nunca debe presentarse como tal.
- Cuenta declaraciones presentadas, no personas. Un hogar que no declara, que declara tan tarde que pierde la ventana de procesamiento, o que no puede cruzarse entre ambos años, es invisible. Las exenciones son lo más cercano a un conteo de personas y siguen siendo una aproximación.
- La entrada desde el extranjero está muy subestimada por diseño. La categoría extranjera captura declaraciones presentadas desde una dirección en el exterior el año anterior, lo que en gran medida significa declarantes estadounidenses que vuelven a casa. Alguien que llega por primera vez y no tiene declaración estadounidense del año previo no aparece. Las 1,063 declaraciones extranjeras hacia Miami-Dade no son un conteo de llegadas internacionales y nunca deben citarse como tal.
- Los flujos pequeños se suprimen. El IRS agrega los pares de condados por debajo de su umbral de divulgación en filas residuales regionales etiquetadas "Other flows". Esos residuales son ingreso real y hogares reales, solo que sin origen nombrado, así que cualquier lista de condados individuales subestima el total.
Lo que el archivo no puede decirle: por qué se mudó nadie, qué compró, si compró, o si se quedó. Registra un cambio de dirección en una declaración de impuestos y el ingreso asociado. Todo lo demás es inferencia, incluida la mía.
Descargue la tabla derivada
La tabla derivada completa se publica como CSV: tres condados, entradas y salidas, el total de todos los orígenes más los 15 condados contraparte principales por ingreso en cada dirección, con declaraciones, exenciones, AGI y AGI promedio por declaración.
- Migración del IRS de condados del sur de Florida, años fiscales 2022 a 2023 (CSV, 96 filas)
- Archivo fuente original: IRS SOI Tax Stats, US population migration data
Última verificación: 23 de septiembre de 2026, contra el listado de archivos del IRS, que no tenía ningún año posterior al par 2022 a 2023. La próxima revisión programada es septiembre de 2027, o antes si el IRS publica un año nuevo.
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