Los condominios de Miami-Dade tenían 12 meses de inventario en julio de 2026 y las casas unifamiliares 4.8, según MIAMI REALTORS + RWorld. Les digo a mis clientes que ese 12 ya está vencido como tendencia, porque el inventario de condominios lleva seis meses cayendo. Fije el precio por tipo de propiedad, no por condado, y mire primero hacia dónde va su inventario.
Los meses de inventario responden una sola pregunta: si mañana no entrara nada nuevo al mercado, cuánto tardarían en venderse las propiedades activas de hoy al ritmo actual. De seis a nueve meses es la banda neutral. Por debajo, manda el vendedor. Por encima, manda el comprador. Es la lectura más limpia de poder de negociación, y es la cifra que casi todos los titulares de Miami omiten para hablar del precio mediano.
Aquí importa más que en casi cualquier otra ciudad porque el sur de Florida no tiene una sola respuesta. En julio de 2026 los condominios de Miami-Dade estaban en 12 meses y las casas de Miami-Dade en 4.8, según MIAMI REALTORS + RWorld. Esas dos cifras describen el mismo condado en el mismo mes y apuntan en direcciones opuestas. Este informe pone cada condado y tipo de propiedad en una sola tabla, muestra hacia dónde va cada uno y explica cuánto tiempo le cuesta realmente un mercado de 12 meses.
- La Tabla: Meses de Inventario en el Sur de Florida, Julio 2026
- Por Qué un Solo Condado Tiene Dos Mercados Opuestos
- Lo Que Omiten los Titulares: el Inventario de Condominios Cae Rápido
- Broward y Palm Beach: la Misma División, Otra Profundidad
- Cuánto Tiempo Le Cuestan 12 Meses de Inventario
- La Presión de Financiamiento Debajo de la Cifra de Condominios
- Por Qué la Preconstrucción No Está en Estas Cifras
- La Lectura de Gerardo: Usar el Inventario Como Comprador y Como Vendedor
- Metodología y Fuentes
- Preguntas Frecuentes
La Tabla: Meses de Inventario en el Sur de Florida, Julio 2026
Seis cifras cubren toda la región. Tres condados, dos tipos de propiedad cada uno, todo de las estadísticas de julio de 2026 que MIAMI REALTORS + RWorld publicó el 17 de agosto de 2026. El conteo de propiedades activas y el cambio de inventario contra el año anterior van al lado de cada cifra, porque un número de inventario sin su dirección es media verdad.
Lea primero la última columna. Los seis mercados están perdiendo inventario contra el año anterior, y por eso ninguna de las cifras de abajo debe tomarse como un nivel estable.
| Condado | Tipo de Propiedad | Meses de Inventario | Condición del Mercado | Propiedades Activas | Inventario, Año Contra Año |
|---|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | Condominios de reventa | 12.0 | Mercado de compradores | 11,324 | -11.79% |
| Miami-Dade | Casas unifamiliares | 4.8 | Mercado de vendedores | 4,275 | -22.82% |
| Broward | Condominios de reventa | 10.0 | Mercado de compradores | 9,533 | -15.79% |
| Broward | Casas unifamiliares | 4.3 | Mercado de vendedores | 4,416 | -24.95% |
| Palm Beach | Condominios de reventa | 6.7 | Equilibrado | 5,853 | -19.26% |
| Palm Beach | Casas unifamiliares | 3.7 | Mercado de vendedores | 4,590 | -23.32% |
| Estados Unidos | Todas las viviendas de reventa | 4.6 | Mercado de vendedores | 1,540,000 | -0.6% |
La gente me pregunta si Miami es un mercado de compradores, y la respuesta honesta es que a la pregunta le falta una palabra. Los condominios de Miami-Dade son mercado de compradores a 12 meses. Las casas de Miami-Dade son mercado de vendedores a 4.8. Mismo condado, mismo mes, y la estrategia para cada uno es la contraria de la otra.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
Por Qué un Solo Condado Tiene Dos Mercados Opuestos
Una casa y un condominio en el mismo código postal enfrentan físicas de oferta distintas. Nadie puede fabricar más lotes frente al agua en Coconut Grove o Miami Beach, así que el lado de las casas tiene un techo duro de inventario haga lo que haga la demanda. Una torre de condominios responde a la demanda apilando, y el sur de Florida lleva una década demostrándolo. Eso solo explica buena parte de la distancia entre 4.8 meses y 12.
La segunda razón es que condominios y casas ya no compiten por el mismo comprador. El efectivo representó el 47.5 por ciento de las ventas de condominios de reventa en Miami-Dade en julio de 2026 frente al 21.2 por ciento de las transacciones de casas, según MIAMI REALTORS + RWorld. El mercado de condominios lo está cargando quien no necesita hipoteca, que es un grupo más estrecho que el comprador financiado de casa, y un grupo más estrecho absorbe inventario más despacio.
La tercera razón es la condición del edificio. Buena parte del inventario de condominios de Miami-Dade es stock antiguo que hoy carga obligaciones de fondeo de reservas e inspección que un comprador de 2005 nunca tuvo que valorar. Esos edificios tardan más y empujan hacia arriba la cifra del condado, mientras que las asociaciones nuevas y bien fondeadas se mueven cerca de lo normal. Por eso leo el 12 como el promedio de dos poblaciones muy distintas, no como un solo mercado.
| Métrica, Julio 2026 | Condominios Miami-Dade | Casas Miami-Dade |
|---|---|---|
| Meses de inventario | 12.0 | 4.8 |
| Ventas cerradas, año contra año | +11.4% (921 a 1,026) | +5.6% (861 a 909) |
| Precio mediano de venta | $400,000 (-1.48%) | $685,000 (+3.79%) |
| Participación de efectivo | 47.5% | 21.2% |
| Días medianos hasta contrato | 86 | 45 |
| Porcentaje del precio original recibido | 93% | 96% |
| Volumen en dólares, año contra año | -8.45% ($707M) | +16.53% ($1.3B) |
La fila que sorprende a la gente es la de ventas cerradas. Las transacciones de condominios crecieron más rápido que las de casas, 11.4 por ciento contra 5.6 por ciento, y las ventas de condominios ya subieron contra el año anterior en nueve de los últimos once meses. Una cifra de 12 meses de inventario junto a ventas al alza no es un mercado que nadie quiere. Es un mercado que por fin está drenando la pila de propiedades listadas.
Lo Que Omiten los Titulares: el Inventario de Condominios Cae Rápido
Casi toda nota escrita sobre los condominios de Miami en 2026 se detiene en el 12. El dato más útil es qué reemplazó ese 12. El inventario de condominios de Miami-Dade cayó por sexto mes consecutivo en julio de 2026, la primera racha de seis bajas desde julio de 2023, con una caída del 11.79 por ciento contra el año anterior, de 12,838 propiedades activas a 11,324, según MIAMI REALTORS + RWorld. En junio la misma serie marcaba 12.3 meses. Un mercado que suelta inventario seis meses seguidos no está quieto.
El total de propiedades activas de Miami-Dade en todos los tipos cayó 15.1 por ciento contra el año anterior, de 18,377 a 15,599, la sexta baja mensual seguida. Las casas cayeron más que los condominios: el inventario unifamiliar bajó 22.82 por ciento, de 5,539 propiedades a 4,275. Los dos lados del mercado se aprietan a la vez, y por eso la cifra de casas ya cruzó a territorio de vendedores y la de condominios camina hacia la banda equilibrada desde arriba.
Esta es la parte que me aseguro de que un comprador entienda antes de escribir una oferta. Los meses de inventario son una foto fija, y una foto fija de una serie en movimiento le dice dónde está, no hacia dónde va. Si un cliente planea cerrar en noventa días, el poder de negociación que está valorando hoy no es necesariamente el que tendrá al firmar contrato.
| Inventario, Julio 2026 | Propiedades Activas | Un Año Antes | Cambio |
|---|---|---|---|
| Miami-Dade, todos los tipos | 15,599 | 18,377 | -15.10% |
| Condominios Miami-Dade | 11,324 | 12,838 | -11.79% |
| Casas unifamiliares Miami-Dade | 4,275 | 5,539 | -22.82% |
| Broward, todos los tipos | 13,949 | 17,205 | -18.90% |
| Palm Beach, todos los tipos | 10,443 | 13,235 | -21.10% |
Tres cosas vale la pena retener de esta tabla. Primero, las caídas son regionales, no una rareza de Miami-Dade. Segundo, son grandes: una quinta parte de las propiedades listadas del condado de Palm Beach desapareció en doce meses. Tercero, MIAMI REALTORS señala que incluso después de estas bajas los totales de condominios siguen muy por debajo de los niveles prepandemia, así que el punto de partida ya era delgado en términos históricos.
Broward y Palm Beach: la Misma División, Otra Profundidad
La división entre condominios y casas se repite en los tres condados, pero la distancia entre los dos lados se acorta conforme sube al norte. Miami-Dade tiene la brecha más ancha, 12 meses contra 4.8. Broward marca 10 contra 4.3, según el reporte de Broward de julio de 2026. Palm Beach marca 6.7 contra 3.7, según el reporte de Palm Beach de julio de 2026, lo que deja a sus condominios dentro de la banda equilibrada y no en territorio de compradores.
Palm Beach es el caso atípico que vale la pena entender. Sus ventas de condominios subieron 18.55 por ciento contra el año anterior, su precio mediano de condominio subió 3.99 por ciento a $312,500 mientras el de Miami-Dade bajaba y el de Broward bajaba más, y el 57.2 por ciento de sus ventas de condominios de reventa se cerró en efectivo. Es el único de los tres condados donde el precio mediano de condominio sube, y también el condado con la mayor participación de efectivo, lo cual no es coincidencia.
Broward queda en medio y es el único condado donde cayeron las ventas de condominios, 2.77 por ciento contra el año anterior, aun con un inventario de condominios que bajó 15.79 por ciento. Menos ventas contra mucho menos inventario es lo que mantiene su cifra en 10 en vez de empujarla más abajo. Para un comprador que compara Fort Lauderdale con Miami solo por poder de negociación, diez meses contra doce es una diferencia real pero modesta.
| Condado, Julio 2026 | Meses Condominios | Ventas Condominios AaA | Precio Mediano Condominio | Efectivo Condominios |
|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 12.0 | +11.40% | $400,000 (-1.48%) | 47.5% |
| Broward | 10.0 | -2.77% | $255,000 (-3.77%) | 49.9% |
| Palm Beach | 6.7 | +18.55% | $312,500 (+3.99%) | 57.2% |
Cuánto Tiempo Le Cuestan 12 Meses de Inventario
Los meses de inventario son una abstracción hasta que se convierten en días de calendario, y los días son donde el vendedor lo siente. El condominio mediano de Miami-Dade tardó 86 días en entrar bajo contrato en julio de 2026 y 125 días en llegar al cierre, contra 65 y 107 días un año antes. La casa unifamiliar mediana entró bajo contrato en 45 días y cerró en 88. Eso es una brecha de 41 días al contrato y de 37 días al cierre, en el mismo condado y en el mismo mes.
La concesión de precio aparece en el mismo lugar. Los condominios de Miami-Dade recibieron una mediana del 93 por ciento del precio original de listado y las casas unifamiliares el 96 por ciento. Tres puntos no suenan a mucho hasta que se aplican a un precio pedido de $900,000, donde son $27,000 de margen de negociación que el vendedor de casa de la misma cuadra simplemente no tiene que dar.
Aquí va la traducción práctica que doy a los vendedores. Si lista un condominio en Miami hoy y el mercado se comporta como en julio, planee alrededor de cuatro meses hasta un contrato firmado y unos cuatro meses más hasta los fondos, y espere terminar cerca del 93 por ciento de donde empezó. Si esas cifras no funcionan con su calendario, la respuesta honesta es corregir el precio al listar en vez de descubrirlo en el mes cinco.
| Tiempo de Venta, Julio 2026 | Días a Contrato | Días a Cierre | Porcentaje del Precio Original |
|---|---|---|---|
| Condominios Miami-Dade | 86 (era 65) | 125 (era 107) | 93% |
| Casas unifamiliares Miami-Dade | 45 (era 45) | 88 (era 85) | 96% |
| Condominios Broward | 86 (era 71) | 122 (era 108) | 92% |
| Casas unifamiliares Broward | 34 (era 43) | 74 (era 81) | 96% |
| Condominios Palm Beach | 69 (era 70) | 112 (era 110) | 92% |
| Casas unifamiliares Palm Beach | 41 (era 46) | 82 (era 90) | 95% |
- Los condominios tardan más en todas partes: de 69 a 86 días hasta contrato en los tres condados, contra 34 a 45 en casas
- Solo los condominios de Palm Beach mantuvieron el ritmo: 69 días contra 70 un año antes, mientras Miami-Dade sumó 21 días y Broward 15
- Las casas se aceleran en dos condados: Broward pasó de 43 días a 34, Palm Beach de 46 a 41
- La brecha de concesión es consistente: los condominios terminan en 92 a 93 por ciento del precio original, las casas en 95 a 96 por ciento
La Presión de Financiamiento Debajo de la Cifra de Condominios
Hay una razón por la que los condominios de Miami tardan 86 días y las casas 45, y tiene menos que ver con el gusto que con quién puede conseguir un préstamo. De los 2,397 edificios de condominios de los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos FHA, es decir el 0.9 por ciento del stock, según cifras del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos citadas por MIAMI REALTORS + RWorld. Un comprador de entrada con precalificación FHA queda fuera del noventa y nueve por ciento de los edificios de condominios del sur de Florida antes de ver una sola propiedad.
La ruta convencional también se apretó. Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condominio el 3 de agosto de 2026, lo que significa que más edificios enfrentan ahora una revisión completa del proyecto que cubre reservas, litigios y mantenimiento diferido. MIAMI REALTORS plantea el cambio como algo que debería producir un entorno de crédito más transparente y financieramente seguro con el tiempo. En el corto plazo agrega fricción justo a las transacciones que ya eran las más lentas.
Ponga el panorama de financiamiento junto a las cifras de efectivo y el 12 se explica solo. El efectivo cubrió el 47.5 por ciento de los cierres de condominios en Miami-Dade, el 49.9 por ciento en Broward y el 57.2 por ciento en Palm Beach. Donde el financiamiento es más difícil, el efectivo carga el mercado, y un mercado cargado por efectivo se despeja más lento porque el grupo de compradores calificados es menor. Freddie Mac ubicó la tasa fija a 30 años en 6.54 por ciento en julio de 2026, así que el comprador financiado que sí califica también paga por el privilegio.
Cuando un cliente me dice que los condominios están baratos en Miami ahora, mi primera pregunta es si su edificio se puede financiar. Un gran precio en un edificio que solo se negocia con compradores de efectivo no es un descuento, es su problema de salida tres años antes.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
Por Qué la Preconstrucción No Está en Estas Cifras
Este es el límite de todo el conjunto de datos, y la propia fuente lo dice sin rodeos. MIAMI REALTORS + RWorld señala en cada reporte mensual que sus totales de ventas no incluyen las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida, porque esas transacciones en gran parte no se reportan en el MLS. Los meses de inventario son entonces una medición de reventa. Cada torre que hoy vende desde una galería de ventas queda fuera del 12.
Eso pesa más aquí que en otros lugares, porque la porción excluida no es pequeña y no se comporta como el mercado de reventa. Los compradores internacionales representaron el 49 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida en los dieciocho meses terminados en julio de 2025, según el New Construction Global Sales Report de MIAMI REALTORS. Un mercado donde cerca de la mitad de los compradores son extranjeros no lo fijan las mismas condiciones que producen una cifra de reventa de 12 meses.
Así que las dos preguntas que un comprador suele mezclar son en realidad separadas. Si los condominios de reventa le dan poder de negociación hoy lo responde la tabla de inventario de arriba. Si una torre nueva específica está bien valorada lo responden su propia absorción, su estructura de depósitos y el historial de entregas de su desarrollador, y nada de eso aparece en una estadística de condado. El calendario de entregas y el informe de cronograma de depósitos cubren ese lado.
La Lectura de Gerardo: Usar el Inventario Como Comprador y Como Vendedor
Una cifra de inventario solo sirve cuando cambia una decisión. Abajo está cómo aplico estas tres cifras en la práctica, y el límite honesto de cada una. La instrucción común a todas es usar la cifra del condado para calibrar expectativas y después valorar el edificio individual, porque una asociación bien fondeada y una con mantenimiento diferido en el mismo corredor no están en el mismo mercado.
Si Va a Comprar un Condominio
Doce meses de inventario son poder de negociación real, y el 93 por ciento del precio original le dice más o menos dónde aterriza. Lo que no le da es tiempo. El inventario lleva seis meses cayendo, así que el poder que está valorando hoy es menor que el de febrero y probablemente menor que el de dentro de seis meses. Úselo, no espere a que mejore, y ponga el ahorro en un edificio con reservas fondeadas. La guía de la ley de inspección milestone es por donde yo empezaría esa revisión.
Si Va a Comprar una Casa
Con 4.8 meses en Miami-Dade, 4.3 en Broward y 3.7 en Palm Beach usted casi no tiene el poder de negociación que sí tiene un comprador de condominio, y el 96 por ciento del precio original lo confirma. Las casas entran bajo contrato en 45 días aquí, contra 86 los condominios. Tome la cifra de inventario como aviso de que dudar le cuesta la propiedad, y deje listo su financiamiento y su plan de inspección antes de encontrar la casa, no después.
Si Va a Vender un Condominio
El mercado no se niega a comprar su unidad, se niega a comprarla al precio del año pasado. Las ventas de condominios subieron 11.4 por ciento en Miami-Dade y 18.55 por ciento en Palm Beach, así que sí hay transacciones. Fije el precio para las primeras tres semanas. En un mercado de 12 meses, una propiedad que pierde su ventana de apertura se forma en una fila muy larga, y el descuento que evitó al listar lo paga con intereses en el día 120. El informe de datos del mercado del sur de Florida sigue la serie amplia mes a mes.
Los meses de inventario son la única cifra de mercado que le doy a un cliente antes de haber visto el edificio, y siempre la doy con su dirección. Doce y bajando es una instrucción distinta de doce y subiendo, y casi todo el consejo que la gente está siguiendo este año se apoya solo en el nivel.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
Metodología y Fuentes
Cada cifra de meses de inventario, inventario, ventas, precio, días en el mercado y participación de efectivo de los tres condados proviene de los reportes estadísticos de julio de 2026 que MIAMI REALTORS + RWorld publicó el 17 de agosto de 2026, tomados del MIAMI MLS y de BeachesMLS. Las cifras nacionales de inventario y meses de inventario son datos de viviendas de reventa de la National Association of Realtors del mismo mes. La tasa hipotecaria es el promedio fijo a 30 años de Freddie Mac de julio de 2026. Las ventas y precios estatales son datos de investigación de Florida Realtors.
Vale la pena declarar tres límites con claridad. Primero, los meses de inventario son una medida de reventa: la fuente excluye obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios porque en gran parte no se reportan en el MLS. Segundo, son cifras a nivel de condado, así que un edificio o submercado concreto puede estar muy lejos de la cifra de su condado, y la cifra de condominios en particular promedia un rango muy amplio de antigüedades y posiciones de reserva. Tercero, MIAMI REALTORS señala que sus estadísticas pueden variar según las fechas de reporte.
Última verificación 26 de agosto de 2026. Esta página se actualiza cuando MIAMI REALTORS publica un nuevo reporte mensual que mueve las cifras de inventario de forma material, y las cifras de arriba se reformulan en vez de ajustarse.
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Preguntas Frecuentes
