De las 65 torres de lujo del sur de Florida que sigo, 47 publican año de entrega y 21 caen en 2028, el triple de las siete de 2026. La cifra que de verdad vigilo son las 18 torres sin fecha publicada, porque aquí el silencio es la señal. Antes de firmar, lea la fecha límite del contrato, no la del folleto.
Un contrato de preconstrucción es una apuesta a una fecha. Usted transfiere un depósito hoy por un edificio que todavía no existe, y el año en que termina decide cuándo empiezan sus costos de mantener la propiedad, cuándo su financiamiento tiene que ser real y cuántas otras unidades nuevas salen al mercado el mismo mes en que usted recibe las llaves. Casi nadie publica esa fecha en un solo lugar.
Así que armé el calendario. Este informe presenta el año de entrega publicado de las 65 torres de condominios de lujo del sur de Florida que sigo en LuxuryDade, tomado de las divulgaciones de cada desarrollador y de reportes de obra fechados en cada página de edificio. Cuarenta y siete publican un año. Dieciocho no lo hacen, y ese vacío resulta ser tan informativo como las fechas mismas.
- La forma del calendario: 2028 carga el triple
- 2026 y 2027: los años delgados
- 2028: veintiuna torres en un solo año
- 2029 y 2030: la cola larga
- Las 18 torres que no publican fecha
- Por qué se acumuló 2028: el eco del ciclo de crédito
- Lo que de verdad cuesta una entrega en 2028
- La lectura de Gerardo antes de firmar
- Metodología y fuentes
- Preguntas Frecuentes
La forma del calendario: 2028 carga el triple
Reparta 47 torres en cinco años y no se reparten parejo. 2028 se lleva 21. Eso es el 45 por ciento de todas las torres con fecha dentro de doce meses, y el triple de las siete que terminan en 2026.
| Año de entrega | Torres | Porcentaje del total con fecha | Frente a 2026 |
|---|---|---|---|
| 2026 | 7 | 15% | referencia |
| 2027 | 13 | 28% | 1.9x |
| 2028 | 21 | 45% | 3.0x |
| 2029 | 5 | 11% | 0.7x |
| 2030 | 3 | 6% | 0.4x |
| Total con fecha | 47 | 100% | de 65 seguidas |
Dos torres aparecen en dos años porque se entregan por fases. Olara Residences West Palm Beach apunta a T4 2026 y a principios de 2028, y St. Regis Residences Sunny Isles Beach separa la Fase I en 2028 de la Fase II en 2029. El conteo de 47 cuenta cada edificio una sola vez.
Nada de esto aparece en las estadísticas mensuales del mercado. MIAMI REALTORS lo dice claro en cada reporte: los totales de ventas no incluyen la obra nueva, la preconstrucción ni las conversiones de condominio del sur de Florida, porque en gran medida no se reportan en el MLS (MIAMI REALTORS, mayo de 2026). El mercado de reventa se mide todos los meses. El calendario de entregas lo mide quien se tome el trabajo de armarlo.
Los compradores me preguntan si Miami tiene sobreoferta. La respuesta honesta es que depende por completo del año en que usted cierra. Un comprador de 2026 y uno de 2028 están comprando en dos mercados distintos, y lo único que los separa es una fecha en un contrato que casi nadie lee con cuidado.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
2026 y 2027: los años delgados
Siete torres terminan en 2026. Es el grupo más pequeño de toda la ventana, y explica algo que a los compradores les resulta contraintuitivo: el mercado se siente lleno de salas de ventas mientras casi nada se está entregando de verdad.
| Torre | Submercado | Fecha publicada |
|---|---|---|
| 600 Miami WorldCenter | Downtown Miami | 2026 |
| EDITION Residences Edgewater | Edgewater | 2026 |
| Havana Enclave Little Havana | Little Havana | Fines de 2026 |
| Oasis Hallandale Beach | Hallandale Beach | 2026 (Torre Oeste) |
| Olara Residences West Palm Beach | West Palm Beach | T4 2026, principios de 2028 |
| Six Fisher Island | Fisher Island | 2026 |
| The Residences at 1428 Brickell | Brickell | 2026 |
2027 casi lo duplica hasta 13, y es ahí donde empieza a aterrizar el inventario de marca. Cipriani, St Regis Miami, Mercedes-Benz Places, Dolce & Gabbana y Rosewood Hillsboro Beach caen todos en ese año.
| Torre | Submercado | Fecha publicada |
|---|---|---|
| Andare Residences by Pininfarina | Fort Lauderdale | 2027 |
| Cipriani Residences Miami | Brickell | Verano de 2027 |
| Dolce & Gabbana Residences Miami | Brickell | 2027 |
| LOFTY Brickell | Brickell | Fines de 2027 |
| Mercedes-Benz Places Miami | Brickell | T4 2027 |
| Rivage Bal Harbour | Bal Harbour | 2027 |
| Rosewood Residences Hillsboro Beach | Hillsboro Beach | Principios de 2027 |
| St Regis Residences Miami | South Brickell | T4 2027 |
| Surf Row Residences Surfside | Surfside | Previsto para 2027 |
| The Perigon Miami Beach | Mid-Beach | T2 2027 |
| The Standard Residences Brickell | Brickell | 2027 |
| Tula Residences North Bay Village | North Bay Village | 2027 |
| Villa Miami Residences | Edgewater | Fines de 2027 |
Si usted quiere un edificio terminado antes de la ola, estas 20 torres son la lista. El costo es que la mayoría va avanzada en su venta, así que la selección de piso y línea es más limitada que hace dos años. Para la mecánica de lo que realmente firma, vea el proceso de compra en preconstrucción paso a paso.
2028: veintiuna torres en un solo año
Este es el año en que el calendario se dobla. Veintiuna torres, desde Coral Gables hasta West Palm Beach, todas apuntando a terminar dentro de los mismos doce meses.
Lea la columna de submercado, no solo el conteo. El grupo de 2028 no es un solo barrio absorbiendo 21 edificios. Es Edgewater con tres, Coral Gables con tres, Coconut Grove con tres, y el resto repartido entre Sunny Isles, Surfside, Hollywood, Aventura, North Bay Village, Downtown, Brickell, West Palm Beach y Boca. Concentración por año no significa automáticamente concentración por cuadra.
Donde sí aprieta es en Edgewater. Edge House, HQ Residences y The Cove apuntan las tres a 2028 en el mismo corredor, y Anantara sigue en 2030. Un comprador que cierre en Edgewater en 2028 debe asumir que sus vecinos van a listar reventas el mismo trimestre.
2029 y 2030: la cola larga
Después de 2028 el calendario se adelgaza rápido. Cinco torres en 2029, tres en 2030, y cada una es un proyecto de marca de primer nivel donde el desarrollador se está tomando su tiempo a propósito.
| Torre | Submercado | Fecha publicada |
|---|---|---|
| Faena Residences Miami | Downtown Miami | 2029 |
| Kempinski Residences Miami Design District | Miami Design District | T4 2029 |
| Mandarin Oriental Residences Miami | Brickell Key | 2029 |
| St. Regis Residences Sunny Isles Beach | Sunny Isles Beach | Fase I 2028, Fase II 2029 |
| The Delmore Surfside | Surfside | Previsto para 2029 |
| Torre | Submercado | Fecha publicada |
|---|---|---|
| Anantara Residences Miami | Edgewater | 2030 |
| DELANO Residences Miami | Downtown Miami | 2030 |
| Miami Design Residences by Fouquet's | Miami Design District | 2030 |
Estas ocho son los compromisos con fecha más lejana del tablero. Una entrega en 2030 significa un depósito en manos de un desarrollador durante unos cuatro años desde hoy. Eso no es malo de por sí, y Mandarin Oriental en Brickell Key y Faena son exactamente el tipo de jugada de escasez que justifica la espera, pero es una decisión financiera muy distinta a un cierre en 2026 y debe valorarse así.
Las 18 torres que no publican fecha
Dieciocho de las 65 torres que sigo, alrededor del 28 por ciento, no publican ningún año de entrega. Se dividen en dos grupos muy distintos, y confundirlos sale caro.
| Torre | Submercado | Lo que publica el desarrollador |
|---|---|---|
| 2200 Brickell | Brickell | Sin fecha publicada |
| 619 Brickell, Nobu Residences | Brickell | Sin fecha publicada |
| Aria Reserve Miami | Edgewater | Sin fecha publicada |
| Banyan Tree Residences West Palm Beach | West Palm Beach | Sin fecha publicada |
| E11even Residences Miami | Park West | Totalmente amueblado |
| Frida Kahlo Wynwood Residences | Wynwood | Consúlteme el cronograma |
| LILLI Edgewater Miami | Edgewater | Sin fecha publicada |
| Mr. C Residences Boca Raton | Boca Raton | Consultar detalles |
| ONE Park Tower by Turnberry | North Miami | Terminado, listo para mudarse |
| One Twenty Brickell Signature Residences | Brickell | Amueblado y terminado |
| Palm Tree Residences Miami | Downtown Miami | Sin fecha publicada |
| Palma Miami Beach | North Beach | Amueblado llave en mano |
| Salato Pompano Beach | Pompano Beach | Sin fecha publicada |
| Seventeen Gables Residences | Coral Gables | Aún no publicado por el desarrollador |
| THE WELL Coconut Grove | Coconut Grove | Sin fecha publicada |
| The Shore Club Private Collection | South Beach | Sin fecha publicada |
| TwentySixth & 2nd Wynwood Residences | Wynwood | Totalmente amueblado |
| Vita at Grove Isle | Coconut Grove | Sin fecha publicada |
El primer grupo ya está terminado. ONE Park Tower está listo para mudarse. E11even Residences, One Twenty Brickell, Palma Miami Beach y TwentySixth & 2nd informan el estado del amoblamiento en vez de una fecha porque no queda nada que esperar. Para esos, no tener fecha es buena noticia.
El segundo grupo sigue vendiendo y no se ha comprometido públicamente con un año. Seventeen Gables dice abiertamente que el desarrollador todavía no lo publica. Otros simplemente derivan la pregunta a un contacto de ventas. Eso suele ser señal de que el financiamiento de obra, un umbral de preventa o el inicio de obra siguen sin resolverse. En algunos la obra sí avanza: PMG y LNDMRK completaron el vaciado de fundación de TwentySixth & 2nd en junio de 2026 tras cerrar un préstamo de construcción de 126 millones de dólares (PROFILEmiami).
La presión de costos es parte de por qué los desarrolladores guardan las fechas. Los juicios por defectos de construcción vienen empujando al alza las primas de seguro de responsabilidad de desarrolladores y proyectistas del sur de Florida durante 2026 (Bisnow), y el seguro es una de las partidas que decide si un proyecto cierra números a tiempo. Antes de comprometerse, trabaje la diligencia debida sobre el desarrollador.
Por qué se acumuló 2028: el calendario es el eco del ciclo de crédito
Un calendario de entregas no es en realidad un pronóstico de demanda. Es la foto de lo que pasó en el banco tres años antes.
Una torre de lujo del sur de Florida tarda alrededor de tres años entre el inicio de obra y el cierre, a veces más en las más altas. Así que las torres que terminan en 2028 son las que empezaron en 2025 y 2026, cuando el financiamiento de construcción se soltó otra vez tras el golpe de tasas y una fila de proyectos ya diseñados por fin consiguió fondos. Un cúmulo de inicios se vuelve un cúmulo de finales.
El contexto de tasas importa acá. Freddie Mac ubicó la hipoteca fija a 30 años en 6.44 por ciento en mayo de 2026 (según reporta MIAMI REALTORS). Eso alcanza para que los proyectos marginales no arranquen, que es exactamente por qué 2029 y 2030 se ven delgados: menos inicios hoy son menos entregas después. El bulto de 2028 no es una condición permanente. Es un solo grupo pasando.
Por eso también desconfío de cualquier pronóstico de que Miami va hacia una sobreoferta. Una sobreoferta necesita entregas y absorción débil al mismo tiempo. Las entregas están concentradas en un año y después caen a plomo.
Lo que de verdad cuesta una entrega en 2028
Del año que dice su contrato se desprenden tres consecuencias concretas, y ninguna es teórica.
Su depósito queda inmovilizado más tiempo. Los depósitos de preconstrucción en Miami son por etapas, y el total comprometido antes del cierre es alto. Una entrega en 2028 significa que ese dinero está con el desarrollador unos dos años más que en una entrega en 2026. Revise el cronograma de depósitos en preconstrucción de Miami antes de decidir que la espera es gratis.
Sus costos de mantener empiezan en un año congestionado. Impuestos, seguro y cuota de administración arrancan en el cierre, no en la firma. Si otros 20 edificios cierran el mismo año, algunos de sus vecinos van a listar o alquilar de inmediato. Ahí es donde vive la cuenta de el costo real de ser dueño de un condominio de lujo en Miami.
Su financiamiento tiene que ser real en una fecha que eligió años antes. Ahí es donde veo romperse las operaciones. El inventario de condominios existentes en Miami-Dade era de 12,016 listados en mayo de 2026, una oferta de 12.9 meses que deja al condominio usado en mercado de compradores, mientras la vivienda unifamiliar quedaba en 5.2 meses (MIAMI REALTORS). Si la tasación llega por debajo del precio de contrato al cierre, usted cubre la diferencia en efectivo. Vea la brecha de tasación en preconstrucción.
| Qué cambia | Entrega en 2026 | Entrega en 2028 |
|---|---|---|
| Depósito en manos del desarrollador | Entre 0 y 1 año más | Unos 2 años más |
| Otras torres que cierran ese año | 6 más | 20 más |
| Cuándo empiezan los costos de mantener | 2026 | 2028 |
| Financiamiento fijado a | Tasas de corto plazo | Tasas que hoy nadie puede cotizar |
| Selección de piso y línea | Tarde en la venta, más limitada | Más temprano, más amplia |
La lectura de Gerardo: cómo usar un calendario de entregas antes de firmar
Mi consejo sobre fechas de entrega es el mismo que doy en cada contrato de preconstrucción, y no tiene nada que ver con elegir el año más cercano.
Lea la fecha límite, no la fecha de marketing. El año del folleto es una meta. La fecha límite enterrada en el contrato de compraventa es la que obliga, y suele estar años más allá de lo que dice la sala de ventas. Cuando un cliente me pregunta si un edificio de 2028 va a terminar de verdad en 2028, mi respuesta es que el contrato ya le dice cuánto más tarde tiene permitido llegar. Ese es el número a negociar.
Ajuste el año a su vida real, no al negocio. Si usted necesita estar viviendo en Miami en 2027, una torre de 2029 no es una ganga por buenos que sean los precios. He visto compradores tomar un descuento en un edificio de fecha lejana y después pagar alquiler tres años, lo que borró el descuento.
Trate la falta de fecha como una pregunta, no como una alarma. La mitad de las torres sin año publicado simplemente ya están terminadas. La otra mitad tiene algo sin resolver. La forma de distinguirlas es preguntar si el proyecto cerró financiamiento de construcción y arrancó obra, porque esos dos hechos son públicos y la fecha no.
Si compra dentro de 2028, compre el edificio, no el año. Veintiuna torres terminando juntas significa que las débiles van a quedar en evidencia y las genuinamente escasas ni se van a enterar. Fisher Island, Bal Harbour y Brickell Key tienen límites geográficos duros. Una torre tierra adentro con 400 unidades y tres competidores en la misma calle, no.
El mercado más amplio aguanta mientras todo esto se acumula. Las ventas de Miami-Dade de 5 millones de dólares para arriba subieron 27 por ciento interanual en marzo de 2026 (MIAMI REALTORS), y las ventas totales de 1 millón para arriba subieron 14.7 por ciento en mayo de 2026 (MIAMI REALTORS). La cima de este mercado está absorbiendo. Esa es la demanda a la que le entrega el grupo de 2028.
Metodología y fuentes
Los años de entrega de este informe salen de las 65 páginas de edificios de condominios de lujo del sur de Florida publicadas en LuxuryDade. Cada página de edificio lleva un campo de terminación o entrega tomado de los materiales del propio desarrollador o de un reporte de obra fechado, y cada una de esas citas está enlazada en la página del edificio. Este informe lee esos campos y los agrupa por año. No estima, no modela ni infiere una fecha para ninguna torre.
Una torre se cuenta una sola vez incluso cuando se entrega por fases, así que Olara Residences West Palm Beach y St. Regis Residences Sunny Isles Beach aparecen en dos tablas de año pero cuentan una vez en el total de 47. Las torres cuyo campo publicado indica un estado de amoblamiento o terminación en lugar de un año quedan agrupadas entre las 18 sin fecha publicada.
El contexto de mercado viene de las estadísticas de mayo de 2026 de MIAMI REALTORS, las estadísticas de marzo de 2026 de MIAMI REALTORS, Bisnow para el conteo del pipeline de preconstrucción del sur de Florida, Bisnow sobre el costo del seguro por defectos de construcción, y PROFILEmiami para los hitos de obra. La cobertura es el conjunto seguido por LuxuryDade, no un censo de todos los condominios en construcción del sur de Florida.
Última verificación: 19 de agosto de 2026. Este calendario se revisa con la misma frecuencia que las páginas de edificios que lo alimentan, así que una torre que publique o corrija una fecha se actualiza aquí.
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Preguntas Frecuentes
