De los 76 proyectos de condominios y uso mixto del sur de Florida que sigo con una fuente publicada y fechada, solo 29 tienen el permiso de construcción emitido, y 55 de ellos suman 24,130 unidades. Esos 29 concentran el 57.5 por ciento de las unidades, así que los proyectos más grandes son también los que más probablemente se construyan. Pregunte en qué etapa está una torre antes de preguntar su precio.
Cada semana un comprador me manda un render y me pregunta qué opino del edificio. El render nunca dice si alguien ha sacado un permiso. No dice si se ha presentado un plan de sitio, si el terreno siquiera está bajo contrato, ni si todo esto es un comunicado de prensa con el nombre de un arquitecto encima. Esa distancia entre cómo se ve un proyecto y dónde está realmente es lo más caro que un comprador de preconstrucción no sabe.
Por eso llevo un archivo. Este informe lo abre. Es un censo por etapa de los 76 proyectos de desarrollo de condominios y uso mixto del sur de Florida que sigo y que tienen al menos una fuente publicada y fechada, actualizado al 5 de septiembre de 2026. Responde una sola pregunta en un solo lugar: de todo lo que se anuncia en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, cuánto es real hoy.
- El censo por etapa: dónde están realmente 76 proyectos
- Solo el 38 por ciento tiene permiso, pero concentra el 58 por ciento de las unidades
- Las 24,130 unidades que los informes de inventario no ven
- Miami-Dade tiene 53 de 76, y Broward construye lo más grande
- Qué significa cada etapa y qué cuesta no preguntarlo
- De dónde vienen los datos: 104 citas fechadas
- La lectura de Gerardo: primero valoro la etapa, después la unidad
- Metodología, alcance y lo que esto no puede decirle
- Preguntas Frecuentes
El censo por etapa: dónde están realmente 76 proyectos
Un desarrollo no pasa del anuncio a las llaves en un solo paso. Avanza por etapas, y cada una es un acto público que le cuesta dinero real al desarrollador y deja un registro real. Ordenar el conjunto seguido por etapa es la forma más rápida de ver cuánto del ruido es señal.
| Etapa | Proyectos | Participación | Publican Unidades | Unidades |
|---|---|---|---|---|
| Rumor | 4 | 5.3% | 1 | 829 |
| Propuesto | 12 | 15.8% | 7 | 1,616 |
| Solicitud presentada | 9 | 11.8% | 8 | 1,869 |
| Planificado | 18 | 23.7% | 12 | 5,753 |
| Con permiso | 14 | 18.4% | 10 | 9,149 |
| En construcción | 12 | 15.8% | 11 | 4,102 |
| Próximamente | 4 | 5.3% | 3 | 199 |
| Terminado | 3 | 3.9% | 3 | 613 |
| Total | 76 | 100% | 55 | 24,130 |
La etapa más numerosa es la de planificados, con 18 proyectos. Planificado significa que existe un diseño y el desarrollador habla del proyecto en público, pero el permiso de construcción no está emitido. Si le suma rumor, propuesto y solicitud presentada, 43 de los 76 proyectos, el 56.6 por ciento, están en ese territorio previo al permiso donde el número de unidades del folleto es una propuesta y no un hecho.
Solo el 38 por ciento tiene permiso, pero concentra el 58 por ciento de las unidades
Agrupe las ocho etapas en tres bloques y la forma del pipeline cambia. Con permiso, en construcción y terminado son los proyectos que ya superaron la barrera legal para levantarse. Rumor, propuesto, solicitud presentada y planificado siguen siendo papel. Próximamente queda en medio: comercializa un lanzamiento sin un permiso detrás.
| Bloque | Proyectos | Participación de Proyectos | Unidades | Participación de Unidades |
|---|---|---|---|---|
| Con permiso emitido | 29 | 38.2% | 13,864 | 57.5% |
| Todavía en papel | 43 | 56.6% | 10,067 | 41.7% |
| Próximamente, sin permiso | 4 | 5.3% | 199 | 0.8% |
Esa inversión es el hallazgo que no esperaba. Menos de cuatro de cada diez proyectos seguidos tienen permiso, pero esos pocos concentran casi seis de cada diez unidades. El proyecto promedio con permiso es mucho más grande que el proyecto promedio en papel, y la razón es el capital. Llegar a un permiso en el sur de Florida exige años de costos de mantenimiento, consultores y un prestamista que revisó los números. Ese proceso filtra primero a los proyectos especulativos pequeños, no a los grandes capitalizados.
Para un comprador la traducción práctica es corta. La oferta que de verdad competirá con su reventa dentro de tres años se concentra en un puñado de torres grandes y bien financiadas, no repartida entre todos los nombres que salen en las noticias.
La gente asume que el riesgo de la preconstrucción es que el mercado se dé vuelta. En mi experiencia el desenlace más común es más silencioso: el proyecto nunca se construye, el depósito vuelve años después, y el comprador perdió la valorización que habría ganado en algo real.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
Las 24,130 unidades que los informes de inventario no ven
Cada mes alguien me cita un número de meses de inventario como si zanjara la pregunta de si el sur de Florida está sobreofertado. No la zanja, y la razón viene impresa en la propia fuente. MIAMI REALTORS indica en cada publicación que sus totales de ventas no incluyen obra nueva, preconstrucción ni conversiones de condominio del sur de Florida, porque en su mayoría no se reportan en el MLS (MIAMI REALTORS + RWorld, julio de 2026).
Así que las cifras mensuales miden el mercado de reventa, y lo miden bien. Esto es lo que dicen, junto al pipeline que no pueden ver.
| Condado | Meses de Inventario en Reventa | Listados Activos de Reventa | Proyectos en Pipeline | Unidades en Pipeline |
|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 12.0 | 11,324 | 53 | 16,162 |
| Broward | 10.0 | 9,533 | 12 | 5,943 |
| Palm Beach | 6.7 | 5,853 | 11 | 2,025 |
El inventario de reventa de condominios en Miami-Dade en realidad cayó 11.79 por ciento interanual en julio de 2026, de 12,838 listados activos a 11,324, sexta baja mensual consecutiva (MIAMI REALTORS + RWorld). El inventario de condominios de Broward cayó 15.79 por ciento (MIAMI REALTORS + RWorld) y el de Palm Beach cayó 19.26 por ciento (MIAMI REALTORS + RWorld).
Lea esos dos hechos juntos y el mercado se ve distinto de como se ve con cualquiera de los dos por separado. La oferta de reventa se está apretando en los tres condados, mientras detrás espera un pipeline de 24,130 unidades seguidas, más de la mitad ya con permiso. Ningún número está mal. Simplemente describen mitades distintas del mismo mercado, y solo una de las dos se publica cada mes.
Miami-Dade tiene 53 de 76, y Broward construye lo más grande
La concentración importa más que el conteo del titular. Miami-Dade reúne 53 de los 76 proyectos seguidos, el 69.7 por ciento del archivo, y 22 de ellos ya tienen permiso. Broward y Palm Beach son mucho más pequeños en número de proyectos, pero no en ambición.
| Condado | Proyectos | Con Permiso | Participación con Permiso | Unidades Publicadas | Proyecto Promedio |
|---|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 53 | 22 | 41.5% | 16,162 | 404 unidades |
| Broward | 12 | 4 | 33.3% | 5,943 | 849 unidades |
| Palm Beach | 11 | 3 | 27.3% | 2,025 | 253 unidades |
Broward promedia 849 unidades por proyecto, más del doble de las 404 de Miami-Dade y más del triple de las 253 de Palm Beach. Al norte de la línea del condado los terrenos son más grandes y más baratos, así que lo que ahí cuadra son esquemas grandes de varias torres y no edificios boutique individuales. Palm Beach va en sentido contrario, con el proyecto promedio más pequeño y la menor proporción de permisos de los tres condados.
Qué significa cada etapa y qué cuesta no preguntarlo
En las salas de ventas el lenguaje de las etapas se usa con soltura. Esto es lo que significa cada término en la práctica y lo que le dice sobre las probabilidades.
| Etapa | Qué Ha Ocurrido Realmente | Proyectos |
|---|---|---|
| Rumor | Interés reportado, una visita al terreno o un comentario de corredor. Nada presentado, nada confirmado por el propietario. | 4 |
| Propuesto | El desarrollador anunció públicamente una intención. El diseño todavía puede cambiar por completo. | 12 |
| Solicitud presentada | Existe una solicitud pública ante una ciudad o un condado. Todavía sin aprobación. | 9 |
| Planificado | Aprobado o avanzando con diseño y número de unidades publicados, pero sin permiso de construcción. | 18 |
| Con permiso | El permiso de construcción está emitido. El proyecto tiene vía libre legal para levantarse. | 14 |
| En construcción | Hay trabajo visible en el sitio, desde los pilotes hasta el remate de la estructura. | 12 |
| Próximamente | Se comercializan ventas antes del permiso. El calendario es una meta, no un cronograma. | 4 |
| Terminado | Entregado. Las unidades que queden son inventario del desarrollador, no preconstrucción. | 3 |
- Rumor y propuesto: trate el número de unidades, el precio y el año de entrega como marcadores de posición. Los tres se mueven con frecuencia.
- Solicitud presentada y planificado: el diseño ya es lo bastante real para evaluarlo, pero un depósito aquí financia un proyecto que todavía necesita un permiso para existir.
- Con permiso: la primera etapa en la que vale la pena tomarse en serio el calendario comercial. Pida el número de permiso.
- En construcción: el riesgo pasa de si ocurre a cuándo ocurre. Los retrasos son normales, la cancelación es rara.
De dónde vienen los datos: 104 citas fechadas
Un archivo de pipeline vale lo que valen sus fuentes. Cada uno de los 76 proyectos de aquí tiene al menos un reporte fechado de una publicación con nombre o del propio sitio del desarrollador, 104 citas en total, y 97 de esas 104 se publicaron en 2026. La más reciente lleva fecha del 4 de septiembre de 2026.
| Publicación | Citas Fechadas | Participación |
|---|---|---|
| The Real Deal | 40 | 38.5% |
| Florida YIMBY | 36 | 34.6% |
| PROFILEmiami | 6 | 5.8% |
| South Florida Business Journal | 5 | 4.8% |
| Bisnow | 4 | 3.8% |
| Otros medios y sitios de desarrolladores | 13 | 12.5% |
Dos medios, The Real Deal y Florida YIMBY, aportan el 73.1 por ciento de las citas. Esa es una limitación real y conviene decirla sin rodeos: este archivo hereda las prioridades de cobertura de esos medios. Un proyecto del que nunca se escribe no aparece aquí, por avanzado que esté. Para contexto regional más amplio, Bisnow ha situado alrededor de 115 proyectos de condominios y cerca de 18,000 unidades en preconstrucción entre el núcleo de Downtown Miami, Miami Beach y Broward.
La lectura de Gerardo: primero valoro la etapa, después la unidad
El consejo que doy sobre preconstrucción se ha reducido a una sola pregunta en los últimos dos años, y no tiene que ver con los acabados. Es si alguien sacó un permiso. Todo lo demás sobre la mesa, el precio por pie, el cronograma de depósitos, la lista de amenidades, es negociación. El permiso es un hecho.
Lo que le digo a un cliente que compara una torre en etapa temprana con una que ya tiene permiso es esto. En etapa de planificado a usted le están pidiendo financiar una opción. Se lleva el precio de lanzamiento y, a cambio, acepta que el edificio puede rediseñarse, achicarse, retrasarse años o no construirse nunca, y que su dinero queda en depósito mientras el mercado se mueve sin usted. Ese intercambio puede valer la pena, pero solo cuando el descuento frente a un comparable con permiso es lo bastante grande para pagarle la espera. La mayoría de las veces no lo es, porque el precio temprano se fija contra donde el desarrollador espera que esté el mercado, no donde está.
Mi regla con los 43 proyectos en papel de este archivo es sencilla. Le muestro a un cliente un proyecto sin permiso y le digo exactamente en qué etapa está y qué falta que ocurra. Lo que no hago es dejar que compare su precio con el de una torre con permiso como si las dos cargaran el mismo riesgo. No lo hacen, y la brecha en este archivo no es pequeña: 29 proyectos tienen vía libre legal para levantarse y 43 no.
- Pida el número de permiso, no el calendario. Un calendario es publicidad. Un número de permiso es un registro público que usted mismo puede verificar.
- Lea la fecha límite externa del contrato. El año de entrega comercial no es la fecha que obliga al desarrollador.
- Mida su competencia por etapa, no por cantidad. Los 29 proyectos con permiso son los que realmente estarán en el mercado con usted.
- Mire el condado, no solo el barrio. Los proyectos de Broward promedian 849 unidades, así que un solo arranque en Broward mueve la oferta local mucho más que uno en Miami-Dade.
Metodología, alcance y lo que esto no puede decirle
Este informe lee el archivo de seguimiento de desarrollos del sur de Florida de LuxuryDade al 5 de septiembre de 2026. Ese archivo tiene 87 entradas. Once de ellas todavía no tienen una fuente publicada y fechada y quedan excluidas de todas las cifras de esta página, lo que deja los 76 proyectos reportados aquí. Nada se estima, se modela ni se infiere: un proyecto aparece solo cuando una publicación con nombre o el propio sitio del desarrollador lo ha reportado con fecha.
La etapa se registra a partir del reporte fechado más reciente de cada proyecto y sigue las definiciones de la tabla de arriba. Los números de unidades son la cifra publicada por el desarrollador o por el medio que informa. Veintiún de los 76 proyectos no publican número de unidades, así que todos los totales de unidades de esta página describen 55 proyectos y no 76, y el pipeline real es mayor que 24,130 unidades. El condado se asigna por la dirección o el barrio declarado del proyecto.
Límites de alcance que conviene decir. Este es un conjunto seguido, no un censo de todos los proyectos de condominios del sur de Florida, y hereda las prioridades de cobertura de los medios de los que se construye. Incluye proyectos de renta y de uso mixto junto a condominios en venta, porque ambos compiten por el mismo suelo y la misma capacidad de construcción. No predice qué proyectos en papel se construirán, y un permiso no garantiza la entrega, solo la vía libre legal para empezar.
El contexto de reventa proviene de las estadísticas de MIAMI REALTORS y RWorld de julio de 2026 para Miami-Dade, la publicación de Broward y la de Palm Beach, las tres publicadas el 17 de agosto de 2026 y referidas a julio de 2026, los datos por condado más recientes disponibles al momento de publicar.
Última verificación: 5 de septiembre de 2026. Este censo se reconstruye desde el archivo de seguimiento con la misma frecuencia con que se revisa ese archivo, así que un proyecto que obtiene permiso o empieza obra cambia de bloque aquí. La próxima actualización programada es diciembre de 2026.
Recursos Relacionados
- Observatorio de Desarrollos del Sur de Florida: cada proyecto de este archivo, una tarjeta cada uno
- Calendario de entregas Miami 2026-2030: cuándo terminan 47 torres
- Meses de inventario Miami 2026: la mitad de reventa de este mercado
- Obra nueva de condominios en Miami-Dade 2026
- Cómo evaluar a un desarrollador de Miami antes de firmar
- Qué pasa si incumple un depósito de preconstrucción
- Cronograma de depósitos de preconstrucción Miami 2026
- Todos los edificios de lujo de Miami que seguimos
Preguntas Frecuentes
