Mercado de condomínios de Miami Q3 2026: vendas, estoque e preços no fechamento do trimestre

O terceiro trimestre de 2026 produziu dois mercados de Miami-Dade que mal se reconhecem. No topo, o condado quebrou seu recorde anual de vendas de imóveis de US$ 30 milhões ou mais em apenas nove meses, com 24 operações contra um recorde de todo o ano de 2025 de 21, segundo as estatísticas de setembro de 2026 que a MIAMI REALTORS + RWorld publicou em 16 de outubro de 2026. No meio, as vendas totais de imóveis caíram 2 por cento contra o ano anterior e a contagem de casas unifamiliares recuou 4,7 por cento.

Os condomínios ficaram entre essas duas histórias. As vendas subiram 1 por cento para 909, a mediana recuou 0,69 por cento para US$ 417.090 e o estoque caiu pelo oitavo mês seguido. Essa combinação, preços estáveis sobre oferta em queda contra uma taxa de hipoteca de 7,46 por cento, é o formato do trimestre. Este relatório expõe cada número por trás dela, diz com clareza o que os dados não cobrem e termina com como eu os estou lendo para compradores e vendedores rumo ao quarto trimestre.

Uma nota de escopo antes dos números, porque muda como tudo abaixo deve ser lido. A MIAMI REALTORS + RWorld observa que os totais de vendas dela excluem as vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do sul da Flórida, porque em grande parte não são reportadas no MLS. Tudo neste relatório é dado de revenda. O pipeline de pré-construção é um mercado à parte com economia própria, e nós o acompanhamos no centro de monitoramento de empreendimentos.

A Tabela do Q3 2026: Miami-Dade no Fechamento do Trimestre

Setembro é o mês de fechamento do trimestre, então as estatísticas dele são a leitura mais limpa de como o terceiro trimestre de 2026 terminou. Tudo nesta tabela vem do comunicado de Miami-Dade de setembro de 2026 que a MIAMI REALTORS + RWorld publicou em 16 de outubro de 2026, com a variação contra o ano anterior ao lado de cada número, porque um nível sem a direção dele é meia verdade.

Leia as duas colunas uma contra a outra, não para baixo. Condomínios e casas unifamiliares do mesmo condado, no mesmo mês, se movem em direções opostas em quase todas as linhas.

Continuamos vendo o impacto negativo das taxas de hipoteca disparadas sobre os compradores de imóveis, mas os compradores do topo seguem ativos, e essa tendência provavelmente continua no ano que vem enquanto as taxas permanecerem elevadas.

Gay Cororaton, Economista-Chefe, MIAMI REALTORS + RWorld, comunicado de estatísticas de setembro de 2026

O Recorde Que Correu Contra o Mercado

O dado que define o trimestre é um recorde fixado de cima para baixo. Até setembro de 2026, Miami-Dade registrou 24 vendas de casas e condomínios de US$ 30 milhões ou mais, superando em 14,3 por cento seu recorde de todo o ano de 2025 de 21 operações, com um trimestre ainda por vir. Nesse ritmo a MIAMI REALTORS + RWorld projeta 32 vendas desse porte até o fim do ano.

Esse recorde convive com um mercado intermediário que encolheu. As vendas totais de imóveis caíram 2 por cento contra o ano anterior em setembro, de 1.769 para 1.733, e a sequência de onze meses de altas anuais do condado já havia sido interrompida em agosto. Os dois fatos não se contradizem: descrevem compradores diferentes, um sensível às taxas e outro não.

Vale citar com precisão como a própria associação enquadra isso, porque é a parte que se perde quando o número de US$ 30 milhões viaja sozinho. O Presidente do Conselho, Alfredo Pujol, acompanhou o dado com a observação de que as vendas de condomínios perto do ponto de preço mediano de US$ 400.000 subiram 15 por cento contra o ano anterior, algo que ele ofereceu como evidência de atividade além do segmento de luxo, não em lugar dele.

Para dimensionar onde os preços de Miami realmente estão no cenário global, o Relatório de Riqueza 2026 da Knight Frank apurou que US$ 1 milhão compra 58 metros quadrados de imóvel prime em Miami, contra 16 em Mônaco, 34 em Nova York, 33 em Londres e 37 tanto em Paris quanto em Tóquio. Nosso relatório do mercado de ultraluxo cobre a fundo o segmento de US$ 5 milhões ou mais.

Vendas: os Condomínios Seguraram Enquanto as Casas Caíram 4,7 Por Cento

Os condomínios foram a metade mais estável do trimestre. As vendas subiram 1 por cento contra o ano anterior em setembro de 2026, de 904 para 909, enquanto as transações de casas unifamiliares caíram 4,7 por cento, de 865 para 824. A faixa mais forte não foi a de luxo: os condomínios de US$ 300.000 a US$ 400.000 registraram alta de 14,5 por cento em vendas, de 159 fechamentos para 182.

A MIAMI REALTORS + RWorld atribui a queda mais ampla a três coisas que nomeia diretamente: taxas de hipoteca que subiram quase 0,6 ponto percentual desde o início de setembro, estoque limitado em certas faixas de preço e incerteza em torno do estado de emergência que a Flórida declarou em 6 de outubro diante do furacão Isaias. O sul da Flórida não estava entre os 29 condados afetados, mas ameaças de furacão atrasam aprovações de financiamento, liberação de recursos e fechamentos de qualquer forma.

O volume em dólares conta uma história diferente da contagem de transações, e é a que eu acompanho. O volume total do condado subiu 15,41 por cento contra o ano anterior para US$ 1,8 bilhão mesmo com menos vendas, com o volume de casas unifamiliares em alta de 21,31 por cento para US$ 1,2 bilhão e o de condomínios em alta de 7,13 por cento para US$ 724 milhões. Menos vendas, mais dinheiro: a composição subiu de faixa.

Preços: uma Mediana Estável em Condomínios e 4 Por Cento em Casas

O preço mediano de venda de condomínios em Miami-Dade foi de US$ 417.090 em setembro de 2026, queda de 0,69 por cento ante US$ 420.000 um ano antes. Chamar isso de queda é exagerar. Um movimento de 0,69 por cento em doze meses é estabilidade de preços com um erro de arredondamento em cima, e se inscreve num histórico longo: as medianas de condomínio ficaram estáveis ou subiram em 166 dos últimos 184 meses, mais de catorze anos.

A mediana de casas unifamiliares foi no sentido contrário, em alta de 4,06 por cento contra o ano anterior, para US$ 692.000 ante US$ 665.000. Esses preços subiram em 175 dos últimos 179 meses. No arco longo os dois tipos de imóvel acumularam forte: os preços de condomínio sobem 267 por cento desde 2011, a partir de US$ 113.800, e os de casas unifamiliares 300,7 por cento, a partir de US$ 172.700.

A mediana estável dos condomínios é o número com mais chance de ser mal lido, então vale ser preciso sobre o que ele mede. Uma mediana é o ponto médio do que de fato foi vendido, não uma avaliação do que existe. Num trimestre em que o estoque caiu pelo oitavo mês e a faixa de US$ 300.000 a US$ 400.000 cresceu 14,5 por cento, uma mediana estável é em parte um efeito de composição: mais fechamentos na faixa baixa puxam o ponto médio para baixo mesmo onde as unidades individuais sustentaram valor.

As linhas estadual e nacional vêm da Florida Realtors e da Associação Nacional de Realtors respectivamente. A mediana nacional já acumula 39 meses consecutivos de alta contra o ano anterior. A mediana de condomínios de Miami é a única linha daquela tabela indo no sentido oposto, e a diferença é menor que dois pontos percentuais.

Estoque: Oitavo Mês Seguido de Queda em Condomínios

Este é o número que recontextualiza tudo acima dele. O estoque de condomínios de Miami-Dade caiu pelo oitavo mês consecutivo em setembro de 2026, recuo de 7,24 por cento contra o ano anterior, de 12.620 imóveis ativos para 11.706. A MIAMI REALTORS + RWorld observa que mesmo depois dessa sequência o total de condomínios segue bem abaixo dos níveis pré-pandemia, então o ponto de partida já era magro em termos históricos.

O total de imóveis ativos em todos os tipos caiu 10,1 por cento, de 18.057 para 16.242, a oitava queda mensal seguida do condado. As casas apertaram mais que os condomínios: o estoque unifamiliar recuou 16,6 por cento, de 5.437 imóveis para 4.536. Os dois lados do mercado perdem oferta ao mesmo tempo, que é o mecanismo por trás da própria previsão da associação de que a queda do estoque de condomínios vai pressionar os preços para cima.

Convertido em meses de estoque, as casas unifamiliares de Miami-Dade estavam em 5,1 meses em setembro de 2026 e os condomínios de revenda em 12,3. Um mercado equilibrado oferece entre seis e nove meses, então o condado sustenta ao mesmo tempo um mercado de vendedores e um de compradores, separados por tipo de imóvel. Nosso relatório permanente de meses de estoque acompanha essa divisão nos três condados do sul da Flórida.

A última linha é o contraste que importa para quem compara Miami com o país. O estoque nacional subiu 4,6 por cento contra o ano anterior para 1,60 milhão de unidades e os meses de estoque nacionais passaram de 4,5 para 4,8, segundo a NAR. Miami-Dade se moveu na direção oposta nos dois pontos. O que está acontecendo com a oferta aqui é local, não uma tendência nacional chegando atrasada.

A Taxa de 7,46 Por Cento e o Pagamento à Vista Por Baixo

As taxas de hipoteca subiram quase 0,6 ponto percentual entre 1 de setembro e 13 de outubro de 2026, chegando a 7,46 por cento. A MIAMI REALTORS + RWorld nomeia esse movimento primeiro entre as razões da queda de vendas de setembro, e atribui o nível elevado a uma combinação de pressão inflacionária, dívida federal e competição por capital de investimento.

O pagamento à vista é o que mantém a parte alta deste mercado em movimento enquanto o meio financiado desacelera. O pagamento à vista representou 38,3 por cento de todas as vendas fechadas de Miami em setembro de 2026, contra cerca de 27 por cento das vendas de imóveis nos Estados Unidos segundo a NAR. Separado por tipo de imóvel a diferença se amplia bastante: 49,4 por cento das vendas de condomínios de revenda fecharam à vista, contra 26,2 por cento das transações de casas unifamiliares.

Essa separação é a explicação mais clara de por que as transações de condomínio seguraram em mais 1 por cento enquanto as casas caíam 4,7 por cento num mês em que as taxas saltaram. Cerca de metade do mercado de condomínios nunca consultou uma tabela de taxas. O mercado de casas, onde três em cada quatro compradores financiam, sentiu o movimento inteiro.

A direção das duas primeiras linhas é a boa notícia silenciosa do trimestre, e vai contra o humor da manchete. Os condomínios entraram em contrato nove dias mais rápido que um ano antes e fecharam treze dias mais rápido. As casas melhoraram nove dias nas duas medidas. Um mercado que solta estoque há oito meses também está transacionando mais rápido, o que não é a assinatura de um mercado em apuros.

• As vendas em dificuldade seguem em mínimas históricas: 0,5 por cento de todas as vendas residenciais fechadas de Miami, divididas em 0,2 por cento de imóveis retomados pelo banco e 0,2 por cento de vendas abaixo do saldo devedor, contra 70 por cento em 2009
• Os vendedores seguram perto do preço pedido: os condomínios receberam 94 por cento do preço original de anúncio e as casas 95 por cento
• Impacto econômico: 1.733 vendas em Miami-Dade ao número da NAR de US$ 129.000 por venda típica na Flórida equivalem a US$ 223 milhões de impacto econômico local

Financiamento: 21 de 2.397 Prédios São Aprovados para FHA

A restrição estrutural por baixo dos números dos condomínios não tem nada a ver com demanda. Dos 2.397 prédios de condomínio dos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, apenas 21 são aprovados para empréstimos FHA, ou seja 0,9 por cento do estoque, segundo dados do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos citados pela MIAMI REALTORS + RWorld. Um comprador de entrada com pré-aprovação FHA fica excluído de cerca de noventa e nove por cento dos prédios de condomínio do sul da Flórida antes de abrir um único anúncio.

A rota convencional apertou dentro do trimestre. Fannie Mae e Freddie Mac eliminaram a opção de análise limitada para muitos empréstimos de condomínio em 3 de agosto de 2026, então mais prédios agora enfrentam uma análise completa do projeto cobrindo reservas, litígios e manutenção adiada. A associação apresenta essa mudança como algo que deve produzir um ambiente de crédito mais transparente e financeiramente seguro com o tempo, e chama a falta de prédios elegíveis para FHA de freio ao fortalecimento do mercado.

Leia isso ao lado dos 49,4 por cento de pagamento à vista e o mercado de condomínios se explica sozinho. Onde o financiamento é mais difícil, o dinheiro à vista carrega o mercado, e um mercado carregado por dinheiro à vista é um mercado mais estreito. É também por isso que a diferença entre uma associação bem capitalizada e uma que não está aparece hoje no preço e não nos dias no mercado: uma pode ser financiada e a outra não. O guia de saúde financeira do prédio explica como verificar antes de fazer uma proposta.

Quando um cliente me diz que os condomínios de Miami parecem baratos agora, minha primeira pergunta é se o prédio dele pode ser financiado. Um bom preço em um prédio que só negocia com compradores à vista não é um desconto, é o seu problema de saída três anos mais cedo.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

O Que Estes Dados Não Cobrem

Cada número acima tem um limite, e ele está declarado na fonte em vez de inferido. A MIAMI REALTORS + RWorld observa em cada relatório mensal que os totais de vendas não incluem as vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do sul da Flórida, porque essas transações em grande parte não são reportadas no MLS. Este é um relatório de revenda. Toda torre que vende hoje a partir de um estande de vendas fica fora de todos os números desta página.

Esse limite pesa mais aqui do que na maioria das regiões, porque a fatia excluída é grande e não se comporta como o mercado de revenda. Compradores internacionais responderam por 49 por cento das vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do sul da Flórida nos dezoito meses encerrados em julho de 2025, segundo o New Construction Global Sales Report da própria associação. Um segmento em que cerca de metade dos compradores é estrangeira não é precificado pelas mesmas forças que produzem um número de estoque de revenda de 12,3 meses.

Então duas perguntas que os compradores costumam juntar são de fato separadas. Se os condomínios de revenda dão poder de negociação neste trimestre é respondido pelas tabelas acima. Se uma torre nova específica está bem precificada é respondido pela absorção dela, pela estrutura de depósitos e pelo histórico de entregas da incorporadora, e nada disso aparece em uma estatística de condado. O calendário de entregas e o relatório de cronograma de depósitos cobrem esse lado.

Vale nomear mais dois limites. Estes são números apenas de Miami-Dade, então as condições de Broward e Palm Beach são diferentes e acompanhadas à parte. E setembro é um mês usado como aproximação do fechamento do trimestre: é a leitura mais limpa disponível de onde o Q3 2026 terminou, mas não é a soma de julho, agosto e setembro.

A Leitura de Gerardo: Usar os Números do Q3 2026

Minha leitura deste trimestre é que a mediana de condomínios em queda de 0,69 por cento enquanto o estoque cai pelo oitavo mês não é um mercado fraco, é uma recomposição de preços. As unidades que estão saindo são as de associações com reservas capitalizadas. As que ficam paradas são as que não têm. Quando um comprador me pergunta por que duas linhas aparentemente idênticas do mesmo prédio estão separadas por dezenas de milhares de dólares, essa é quase sempre a resposta, e nenhuma estatística de condado vai mostrar isso a você.

Se Você Vai Comprar um Condomínio

12,3 meses de estoque são poder de negociação real, e os 94 por cento do preço original dizem mais ou menos onde isso aterrissa. O que eles não dão é tempo. O estoque cai há oito meses seguidos e os dias até o contrato melhoraram em nove, então o poder que você está precificando hoje é menor do que era em fevereiro. Use-o agora em vez de esperar que melhore, e coloque a economia em um prédio com reservas capitalizadas. O guia da lei de inspeção milestone é por onde eu começo essa checagem.

Se Você Vai Comprar uma Casa

Com 5,1 meses de estoque, com a casa mediana entrando em contrato em 41 dias e o estoque em queda de 16,6 por cento em um ano, você quase não tem o poder de negociação que um comprador de condomínio tem. O vendedor mediano de casa unifamiliar recebeu 95 por cento do preço original. Trate o número de estoque como um aviso de que hesitar custa o imóvel, e termine o financiamento e a inspeção antes de encontrar a casa, não depois.

Se Você Vai Vender um Condomínio

O mercado não está se recusando a comprar a sua unidade, está se recusando a comprá-la por um preço que ignore o balanço da associação. As vendas de condomínio subiram, o volume em dólares subiu 7,13 por cento e a mediana se sustentou dentro de um ponto percentual, então há transações acontecendo. Precifique para as três primeiras semanas e tenha prontos desde o dia um o estudo de reservas, a situação da inspeção milestone e o histórico de taxas extras. O guia do vendedor cobre a lista completa de preparação.

Se Você Está Observando o Segmento de Ultraluxo

Vinte e quatro vendas de US$ 30 milhões ou mais em nove meses contra um recorde anual de 21 diz que o topo opera num relógio diferente do resto do condado. Esse segmento é à vista, é global, e um movimento de 0,6 ponto percentual nas taxas de hipoteca não chega até ele. Não use o recorde dele para calibrar expectativas sobre uma revenda de US$ 600.000 em Brickell, e não use a mediana estável do condado para calibrar expectativas sobre um troféu de frente para a água. São dois mercados usando o nome de um único condado.

O número de fechamento de trimestre que eu entregaria a um cliente não é a mediana, são os oito meses de estoque em queda ao lado dela. Preços estáveis sobre oferta encolhendo é a preparação para um movimento, não a ressaca de um, e quase todo conselho em que as pessoas estão agindo neste ano se apoia apenas na mediana.

Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass

Metodologia e Fontes

Cada número de vendas, preço, volume em dólares, estoque, meses de estoque, dias no mercado, participação de pagamento à vista e vendas em dificuldade de Miami-Dade nesta página vem do relatório estatístico de setembro de 2026 publicado pela MIAMI REALTORS + RWorld em 16 de outubro de 2026, apurado a partir do MIAMI MLS e do BeachesMLS. Setembro é usado aqui como o mês de fechamento do terceiro trimestre de 2026.

As vendas nacionais de moradias de revenda, o preço mediano, o estoque, os meses de estoque, a comparação de pagamento à vista e o número de impacto econômico de US$ 129.000 por venda são dados da National Association of Realtors do mesmo mês. As vendas e os preços medianos estaduais da Flórida são dados de pesquisa da Florida Realtors. As contagens de prédios aprovados para FHA são dados do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos conforme citados no relatório da Miami Realtors. A comparação global de preços é o Relatório de Riqueza 2026 da Knight Frank. A taxa de hipoteca de 7,46 por cento é o nível reportado nesse comunicado em 13 de outubro de 2026.

Vale declarar quatro limites com clareza em vez de deixar o leitor descobri-los. Primeiro, estes são dados de revenda: a fonte exclui obra nova, pré-construção e conversão de condomínio porque em grande parte não são reportadas no MLS, então todo o pipeline de pré-construção fica fora de cada número. Segundo, são números em nível de condado, e o número dos condomínios em particular faz a média de uma faixa muito ampla de idades de prédio e situações de reserva, então um prédio específico pode estar bem longe da estatística do condado dele.

Terceiro, setembro é um único mês representando um trimestre. É a leitura mais limpa disponível de onde o Q3 2026 terminou e é o que a fonte publicou, mas não é a soma de julho, agosto e setembro, e esta página não o apresenta assim. Quarto, a MIAMI REALTORS + RWorld observa que as estatísticas dela podem variar conforme as datas de apuração, e declara que reporta os números diretamente do sistema MLS dela.

Nenhum número desta página é uma estimativa, uma projeção ou aritmética nossa, exceto onde o texto diz isso na linha. A única projeção citada, 32 vendas de US$ 30 milhões ou mais até o fim do ano, é da própria fonte, não nossa.

Última verificação em 21 de outubro de 2026 contra o comunicado de 16 de outubro de 2026. Esta página é atualizada quando a MIAMI REALTORS + RWorld publicar os dados de fechamento do Q4 2026, previstos para janeiro de 2027, e os números são reapresentados em vez de ajustados.

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Perguntas Frequentes

Como o mercado de condomínios de Miami se comportou no Q3 2026?

As vendas de condomínios de Miami-Dade subiram 1 por cento contra o ano anterior em setembro de 2026, de 904 para 909, enquanto as vendas totais de imóveis caíram 2 por cento para 1.733 e as de casas unifamiliares caíram 4,7 por cento, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. O volume em dólares de condomínios ainda assim subiu 7,13 por cento para US$ 724 milhões.

Qual é o preço mediano de um condomínio em Miami em 2026?

O preço mediano de venda dos condomínios de revenda de Miami-Dade foi de US$ 417.090 em setembro de 2026, queda de 0,69 por cento ante US$ 420.000 um ano antes, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. Os preços medianos de condomínios ficaram estáveis ou subiram em 166 dos últimos 184 meses e acumulam 267 por cento desde 2011.

Por que os condomínios de Miami são mercado de compradores e as casas de vendedores em 2026?

Os dois tipos de imóvel têm estoques opostos. Os condomínios de revenda de Miami-Dade estavam em 12,3 meses de estoque em setembro de 2026 e as casas unifamiliares em 5,1 meses, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. Um mercado equilibrado roda entre seis e nove meses, então um mesmo condado tem as duas condições ao mesmo tempo.

O estoque de condomínios de Miami continua caindo em 2026?

Sim. O estoque de condomínios de Miami-Dade caiu pelo oitavo mês consecutivo em setembro de 2026, recuo de 7,24 por cento contra o ano anterior, de 12.620 para 11.706 imóveis ativos, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. O estoque total do condado em todos os tipos de imóvel caiu 10,1 por cento, de 18.057 para 16.242.

Como taxas de hipoteca de 7,46 por cento mudam a compra de um condomínio em Miami em 2026?

As taxas subiram quase 0,6 ponto percentual entre 1 de setembro e 13 de outubro de 2026, chegando a 7,46 por cento, o que a MIAMI REALTORS + RWorld cita como uma razão da queda de vendas de setembro. O pagamento à vista isola a parte alta do mercado: 49,4 por cento das vendas de condomínios de revenda de Miami fecharam à vista, contra cerca de 27 por cento no país, segundo a NAR.

Um comprador deve esperar os preços de condomínios em Miami caírem mais em 2026?

A mediana de condomínios do condado se moveu apenas 0,69 por cento no ano enquanto o estoque caiu oito meses seguidos, segundo a MIAMI REALTORS + RWorld. Meu conselho é parar de esperar a mediana e ler a associação, porque a diferença entre uma reserva financiada e uma que não está hoje é maior que o movimento de preço de todo o mercado.

Os dados da Miami Realtors incluem vendas de condomínios na planta?

Não. A MIAMI REALTORS + RWorld observa que os totais de vendas dela excluem as vendas de obra nova, pré-construção e conversão de condomínio do sul da Flórida porque em grande parte não são reportadas no MLS. Todos os números deste relatório são dados de revenda, então o pipeline de pré-construção fica inteiramente de fora.