Mercado de condominios de Miami Q3 2026: ventas, inventario y precios al cierre del trimestre

El tercer trimestre de 2026 produjo dos mercados de Miami-Dade que apenas se reconocen entre sí. En la parte alta, el condado rompió su récord anual de ventas de viviendas de $30 millones o más en apenas nueve meses, con 24 operaciones contra un récord de todo 2025 de 21, según las estadísticas de septiembre de 2026 que MIAMI REALTORS + RWorld publicó el 16 de octubre de 2026. En la parte media, las ventas totales de viviendas cayeron 2 por ciento contra el año anterior y las de casas unifamiliares bajaron 4.7 por ciento.

Los condominios quedaron entre esas dos historias. Las ventas subieron 1 por ciento a 909, la mediana bajó 0.69 por ciento a $417,090 y el inventario cayó por octavo mes seguido. Esa combinación, precios planos sobre inventario a la baja contra una tasa hipotecaria de 7.46 por ciento, es la forma del trimestre. Este informe expone cada cifra detrás de ella, dice con claridad qué no cubren los datos y termina con cómo los estoy leyendo para compradores y vendedores de cara al cuarto trimestre.

Una nota de alcance antes de las cifras, porque cambia cómo debe leerse todo lo que sigue. MIAMI REALTORS + RWorld señala que sus totales de ventas excluyen las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida, porque en gran parte no se reportan en el MLS. Todo en este informe son datos de reventa. El pipeline de preconstrucción es un mercado aparte con economía propia, y lo seguimos en el centro de seguimiento de desarrollos.

La Tabla del Q3 2026: Miami-Dade al Cierre del Trimestre

Septiembre es el mes de cierre del trimestre, así que sus estadísticas son la lectura más limpia de cómo terminó el tercer trimestre de 2026. Todo en esta tabla viene del comunicado de Miami-Dade de septiembre de 2026 que MIAMI REALTORS + RWorld publicó el 16 de octubre de 2026, con el cambio contra el año anterior al lado de cada cifra, porque un nivel sin su dirección es media verdad.

Lea las dos columnas una contra otra, no hacia abajo. Los condominios y las casas unifamiliares del mismo condado, en el mismo mes, se mueven en direcciones opuestas en casi todas las líneas.

Seguimos viendo el impacto negativo de las tasas hipotecarias disparadas sobre los compradores de vivienda, pero los compradores del segmento alto se han mantenido activos, y es probable que esa tendencia continúe el año que viene mientras las tasas sigan elevadas.

Gay Cororaton, Economista Jefe, MIAMI REALTORS + RWorld, comunicado de estadísticas de septiembre de 2026

El Récord Que Corrió en Contra del Mercado

El dato que define el trimestre es un récord fijado desde arriba. Hasta septiembre de 2026, Miami-Dade registró 24 ventas de casas y condominios de $30 millones o más, superando por 14.3 por ciento su récord de todo 2025 de 21 operaciones, y con un trimestre todavía por delante. A ese ritmo MIAMI REALTORS + RWorld proyecta 32 ventas de ese tamaño al cierre del año.

Ese récord convive con un mercado medio que se contrajo. Las ventas totales de viviendas cayeron 2 por ciento contra el año anterior en septiembre, de 1,769 a 1,733, y la racha de once meses de alzas interanuales del condado ya se había cortado en agosto. Los dos hechos no se contradicen: describen compradores distintos, uno sensible a las tasas y otro que no lo es.

Vale la pena citar con precisión cómo lo enmarca la propia asociación, porque es la parte que se pierde cuando la cifra de $30 millones viaja sola. El Presidente de la Junta, Alfredo Pujol, la acompañó con la observación de que las ventas de condominios cerca del punto de precio mediano de $400,000 subieron 15 por ciento contra el año anterior, algo que ofreció como evidencia de actividad más allá del segmento de lujo, no en lugar de él.

Para dimensionar dónde están realmente los precios de Miami a nivel global, el Informe de Riqueza 2026 de Knight Frank encontró que $1 millón compra 58 metros cuadrados de propiedad prime en Miami, contra 16 en Mónaco, 34 en Nueva York, 33 en Londres y 37 tanto en París como en Tokio. Nuestro informe del mercado de ultra lujo cubre a fondo el segmento de $5 millones o más.

Ventas: los Condominios Aguantaron Mientras las Casas Cayeron 4.7 Por Ciento

Los condominios fueron la mitad más estable del trimestre. Las ventas subieron 1 por ciento contra el año anterior en septiembre de 2026, de 904 a 909, mientras que las transacciones de casas unifamiliares cayeron 4.7 por ciento, de 865 a 824. El rango más fuerte no fue el de lujo: los condominios de $300,000 a $400,000 registraron un alza de 14.5 por ciento en ventas, de 159 cierres a 182.

MIAMI REALTORS + RWorld atribuye la caída más amplia a tres cosas que nombra directamente: tasas hipotecarias que subieron casi 0.6 puntos porcentuales desde principios de septiembre, inventario limitado en ciertos rangos de precio e incertidumbre alrededor del estado de emergencia que Florida declaró el 6 de octubre ante el huracán Isaias. El sur de Florida no estuvo entre los 29 condados afectados, pero las amenazas de huracán retrasan aprobaciones hipotecarias, desembolsos y cierres de todas formas.

El volumen en dólares cuenta una historia distinta a la del conteo de transacciones, y es la que yo vigilo. El volumen total del condado subió 15.41 por ciento contra el año anterior a $1.8 mil millones aun con menos ventas, con el volumen de casas unifamiliares al alza 21.31 por ciento a $1.2 mil millones y el de condominios al alza 7.13 por ciento a $724 millones. Menos ventas, más dinero: la mezcla se movió hacia arriba.

Precios: una Mediana Plana en Condominios y 4 Por Ciento en Casas

El precio mediano de venta de condominios en Miami-Dade fue de $417,090 en septiembre de 2026, una baja del 0.69 por ciento desde $420,000 un año antes. Llamar a eso una caída es exagerar. Un movimiento de 0.69 por ciento en doce meses es estabilidad de precios con un error de redondeo encima, y se inscribe en un registro largo: las medianas de condominios se han mantenido iguales o han subido en 166 de los últimos 184 meses, más de catorce años.

La mediana de casas unifamiliares fue en sentido contrario, al alza 4.06 por ciento contra el año anterior, a $692,000 desde $665,000. Esos precios han subido en 175 de los últimos 179 meses. En el arco largo los dos tipos de propiedad han compuesto con fuerza: los precios de condominios acumulan 267 por ciento desde 2011, desde $113,800, y los de casas unifamiliares 300.7 por ciento, desde $172,700.

La mediana plana de condominios es la cifra con más probabilidad de leerse mal, así que conviene ser preciso sobre qué mide. Una mediana es el punto medio de lo que efectivamente se vendió, no una valuación de lo que existe. En un trimestre donde el inventario cayó por octavo mes y el rango de $300,000 a $400,000 creció 14.5 por ciento, una mediana plana es en parte un efecto de mezcla: más cierres en la parte baja empujan el punto medio hacia abajo aunque las unidades individuales hayan sostenido su valor.

Las filas estatal y nacional vienen de Florida Realtors y de la Asociación Nacional de Realtors respectivamente. La mediana nacional lleva ya 39 meses consecutivos de alzas contra el año anterior. La mediana de condominios de Miami es la única línea de esa tabla que va en sentido contrario, y la diferencia es menor a dos puntos porcentuales.

Inventario: Octavo Mes Seguido de Caída en Condominios

Esta es la cifra que reencuadra todo lo anterior. El inventario de condominios de Miami-Dade cayó por octavo mes consecutivo en septiembre de 2026, una baja del 7.24 por ciento contra el año anterior, de 12,620 propiedades activas a 11,706. MIAMI REALTORS + RWorld señala que incluso después de esa racha el total de condominios sigue muy por debajo de los niveles prepandemia, así que el punto de partida ya era delgado en términos históricos.

El total de propiedades activas en todos los tipos cayó 10.1 por ciento, de 18,057 a 16,242, la octava baja mensual seguida del condado. Las casas se apretaron más que los condominios: el inventario unifamiliar bajó 16.6 por ciento, de 5,437 propiedades a 4,536. Los dos lados del mercado pierden inventario a la vez, que es el mecanismo detrás del propio pronóstico de la asociación de que la caída de inventario de condominios pondrá presión al alza sobre los precios.

Convertido a meses de inventario, las casas unifamiliares de Miami-Dade estaban en 5.1 meses en septiembre de 2026 y los condominios de reventa en 12.3. Un mercado equilibrado ofrece entre seis y nueve meses, así que el condado sostiene a la vez un mercado de vendedores y uno de compradores, separados por tipo de propiedad. Nuestro informe permanente de meses de inventario sigue esa división en los tres condados del sur de Florida.

La última fila es el contraste que importa para quien compara Miami con el país. El inventario nacional subió 4.6 por ciento contra el año anterior a 1.60 millones de unidades y los meses de inventario nacionales pasaron de 4.5 a 4.8, según NAR. Miami-Dade se movió en dirección contraria en los dos frentes. Lo que está pasando con el inventario aquí es local, no una tendencia nacional que llega tarde.

La Tasa de 7.46 Por Ciento y la Participación de Efectivo Debajo

Las tasas hipotecarias subieron casi 0.6 puntos porcentuales entre el 1 de septiembre y el 13 de octubre de 2026, hasta 7.46 por ciento. MIAMI REALTORS + RWorld nombra ese movimiento primero entre las razones de la caída de ventas de septiembre, y atribuye el nivel elevado a una combinación de presión inflacionaria, deuda federal y competencia por capital de inversión.

El efectivo es lo que mantiene en movimiento la parte alta de este mercado mientras la parte media financiada se frena. El efectivo representó el 38.3 por ciento de todas las ventas cerradas de Miami en septiembre de 2026, contra aproximadamente el 27 por ciento de las ventas de vivienda en Estados Unidos según NAR. Separado por tipo de propiedad la brecha se ensancha mucho: el 49.4 por ciento de las ventas de condominios de reventa se cerró en efectivo, contra el 26.2 por ciento de las transacciones de casas unifamiliares.

Esa separación es la explicación más clara de por qué las transacciones de condominios aguantaron en más 1 por ciento mientras las casas caían 4.7 por ciento en un mes donde las tasas saltaron. Aproximadamente la mitad del mercado de condominios nunca consultó una tabla de tasas. El mercado de casas, donde tres de cada cuatro compradores financian, sintió el movimiento completo.

La dirección de las dos primeras filas es la buena noticia callada del trimestre, y va en contra del ánimo del titular. Los condominios entraron bajo contrato nueve días más rápido que un año antes y cerraron trece días más rápido. Las casas mejoraron nueve días en las dos mediciones. Un mercado que suelta inventario desde hace ocho meses también está transaccionando más rápido, que no es la huella de un mercado en problemas.

• Las ventas en dificultades siguen en mínimos históricos: 0.5 por ciento de todas las ventas residenciales cerradas de Miami, repartido en 0.2 por ciento de propiedades recuperadas por el banco y 0.2 por ciento de ventas cortas, contra 70 por ciento en 2009
• Los vendedores sostienen cerca del precio pedido: los condominios recibieron el 94 por ciento del precio original de listado y las casas el 95 por ciento
• Impacto económico: 1,733 ventas en Miami-Dade a la cifra de NAR de $129,000 por venta típica en Florida equivalen a $223 millones de impacto económico local

Financiamiento: 21 de 2,397 Edificios Están Aprobados para FHA

La restricción estructural debajo de las cifras de condominios no tiene nada que ver con la demanda. De los 2,397 edificios de condominios de los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos FHA, es decir el 0.9 por ciento del stock, según cifras del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos citadas por MIAMI REALTORS + RWorld. Un comprador de entrada con precalificación FHA queda excluido de aproximadamente el noventa y nueve por ciento de los edificios de condominios del sur de Florida antes de abrir una sola propiedad.

La ruta convencional se apretó dentro del trimestre. Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condominio el 3 de agosto de 2026, así que más edificios enfrentan ahora una revisión completa del proyecto que cubre reservas, litigios y mantenimiento diferido. La asociación plantea ese cambio como algo que debería producir un entorno de crédito más transparente y financieramente seguro con el tiempo, y llama a la falta de edificios elegibles para FHA un freno al fortalecimiento del mercado.

Lea eso junto al 49.4 por ciento de participación de efectivo y el mercado de condominios se explica solo. Donde el financiamiento es más difícil, el efectivo carga el mercado, y un mercado cargado por efectivo es un mercado más estrecho. También es la razón por la que la diferencia entre una asociación bien fondeada y una que no lo está aparece hoy en el precio y no en los días en el mercado: una se puede financiar y la otra no. La guía de salud financiera del edificio explica cómo revisarlo antes de ofertar.

Cuando un cliente me dice que los condominios de Miami se ven baratos ahora, mi primera pregunta es si su edificio se puede financiar. Un buen precio en un edificio que solo se negocia con compradores de efectivo no es un descuento, es su problema de salida tres años antes.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Qué No Cubren Estos Datos

Cada cifra de arriba tiene un límite, y está declarado en la fuente en vez de inferido. MIAMI REALTORS + RWorld señala en cada reporte mensual que sus totales de ventas no incluyen las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida, porque esas transacciones en gran parte no se reportan en el MLS. Este es un informe de reventa. Cada torre que hoy vende desde una galería de ventas queda fuera de todas las cifras de esta página.

Ese límite pesa más aquí que en casi cualquier otra ciudad, porque la porción excluida es grande y no se comporta como el mercado de reventa. Los compradores internacionales representaron el 49 por ciento de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida en los dieciocho meses terminados en julio de 2025, según el New Construction Global Sales Report de la propia asociación. Un segmento donde cerca de la mitad de los compradores son extranjeros no lo fijan las mismas fuerzas que producen una cifra de inventario de reventa de 12.3 meses.

Así que dos preguntas que los compradores suelen mezclar son en realidad separadas. Si los condominios de reventa le dan poder de negociación este trimestre lo responden las tablas de arriba. Si una torre nueva específica está bien valorada lo responden su propia absorción, su estructura de depósitos y el historial de entregas del desarrollador, y nada de eso aparece en una estadística de condado. El calendario de entregas y el informe de cronograma de depósitos cubren ese lado.

Vale nombrar dos límites más. Estas son cifras solo de Miami-Dade, así que las condiciones de Broward y Palm Beach son distintas y se siguen por separado. Y septiembre es un mes usado como aproximación del cierre del trimestre: es la lectura más limpia disponible de dónde terminó el Q3 2026, pero no es la suma de julio, agosto y septiembre.

La Lectura de Gerardo: Usar las Cifras del Q3 2026

Mi lectura de este trimestre es que la mediana de condominios a la baja 0.69 por ciento mientras el inventario cae por octavo mes no es un mercado débil, es una recomposición de precios. Las unidades que se están despejando son las de asociaciones con reservas fondeadas. Las que se quedan sentadas son las que no las tienen. Cuando un comprador me pregunta por qué dos líneas aparentemente idénticas del mismo edificio están separadas por decenas de miles de dólares, esa es casi siempre la respuesta, y ninguna estadística de condado se la va a mostrar.

Si Va a Comprar un Condominio

12.3 meses de inventario son poder de negociación real, y el 94 por ciento del precio original le dice más o menos dónde aterriza. Lo que no le da es tiempo. El inventario lleva ocho meses cayendo y los días hasta contrato mejoraron en nueve, así que el poder que está valorando hoy es menor que el de febrero. Úselo ahora en vez de esperar a que mejore, y ponga el ahorro en un edificio con reservas fondeadas. La guía de la ley de inspección milestone es por donde empiezo esa revisión.

Si Va a Comprar una Casa

Con 5.1 meses de inventario, con la casa mediana entrando bajo contrato en 41 días y el inventario a la baja 16.6 por ciento en un año, usted casi no tiene el poder de negociación que sí tiene un comprador de condominio. El vendedor mediano de casa unifamiliar recibió el 95 por ciento del precio original. Tome la cifra de inventario como aviso de que dudar le cuesta la propiedad, y termine su financiamiento y su plan de inspección antes de encontrar la casa, no después.

Si Va a Vender un Condominio

El mercado no se niega a comprar su unidad, se niega a comprarla a un precio que ignore el balance de la asociación. Las ventas de condominios subieron, el volumen en dólares subió 7.13 por ciento y la mediana se sostuvo dentro de un punto porcentual, así que sí hay transacciones. Fije el precio para las primeras tres semanas y tenga listos desde el día uno el estudio de reservas, el estado de la inspección milestone y el historial de cuotas especiales. La guía del vendedor cubre la lista completa de preparación.

Si Está Mirando el Segmento de Ultra Lujo

Veinticuatro ventas de $30 millones o más en nueve meses contra un récord anual de 21 le dice que la parte alta opera con un reloj distinto al del resto del condado. Ese segmento es efectivo, es global, y un movimiento de 0.6 puntos porcentuales en tasas hipotecarias no le llega. No use su récord para calibrar expectativas sobre una reventa de $600,000 en Brickell, y no use la mediana plana del condado para calibrar expectativas sobre un trofeo frente al agua. Son dos mercados que llevan el nombre de un solo condado.

La cifra de cierre de trimestre que yo le daría a un cliente no es la mediana, son los ocho meses de inventario a la baja que están a su lado. Precios planos sobre inventario que se encoge es el preludio de un movimiento, no la resaca de uno, y casi todo el consejo que la gente está siguiendo este año se apoya solo en la mediana.

Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass

Metodología y Fuentes

Cada cifra de ventas, precio, volumen en dólares, inventario, meses de inventario, días en el mercado, participación de efectivo y ventas en dificultades de Miami-Dade en esta página proviene del reporte estadístico de septiembre de 2026 que MIAMI REALTORS + RWorld publicó el 16 de octubre de 2026, reportado desde el MIAMI MLS y BeachesMLS. Septiembre se usa aquí como el mes de cierre del tercer trimestre de 2026.

Las ventas nacionales de viviendas de reventa, el precio mediano, el inventario, los meses de inventario, la comparación de participación de efectivo y la cifra de impacto económico de $129,000 por venta son datos de la National Association of Realtors del mismo mes. Las ventas y precios medianos estatales de Florida son datos de investigación de Florida Realtors. Los conteos de edificios aprobados para FHA son cifras del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos tal como las cita el reporte de Miami Realtors. La comparación global de precios es el Informe de Riqueza 2026 de Knight Frank. La tasa hipotecaria de 7.46 por ciento es el nivel reportado en ese comunicado al 13 de octubre de 2026.

Cuatro límites vale la pena declararlos con claridad en vez de dejar que el lector los descubra. Primero, estos son datos de reventa: la fuente excluye obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios porque en gran parte no se reportan en el MLS, así que todo el pipeline de preconstrucción queda fuera de cada cifra. Segundo, son números a nivel de condado, y la cifra de condominios en particular promedia un rango muy amplio de antigüedades y posiciones de reserva, así que un edificio concreto puede estar muy lejos de la estadística de su condado.

Tercero, septiembre es un solo mes representando a un trimestre. Es la lectura más limpia disponible de dónde terminó el Q3 2026 y es lo que publicó la fuente, pero no es la suma de julio, agosto y septiembre, y esta página no lo presenta como tal. Cuarto, MIAMI REALTORS + RWorld señala que sus estadísticas pueden variar según las fechas de reporte, y declara que reporta las cifras directamente desde su sistema MLS.

Ninguna cifra de esta página es una estimación, una proyección o aritmética nuestra, salvo donde el texto lo dice en la línea. La única proyección citada, 32 ventas de $30 millones o más al cierre del año, es de la propia fuente, no nuestra.

Última verificación 21 de octubre de 2026 contra el comunicado del 16 de octubre de 2026. Esta página se actualiza cuando MIAMI REALTORS + RWorld publique los datos de cierre del Q4 2026, previstos para enero de 2027, y las cifras se reformulan en vez de ajustarse.

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Preguntas Frecuentes

¿Cómo se comportó el mercado de condominios de Miami en el Q3 2026?

Las ventas de condominios de Miami-Dade subieron 1 por ciento contra el año anterior en septiembre de 2026, de 904 a 909, mientras que las ventas totales de viviendas cayeron 2 por ciento a 1,733 y las de casas unifamiliares cayeron 4.7 por ciento, según MIAMI REALTORS + RWorld. El volumen en dólares de condominios aun así subió 7.13 por ciento a $724 millones.

¿Cuál es el precio mediano de un condominio en Miami en 2026?

El precio mediano de venta de los condominios de reventa de Miami-Dade fue de $417,090 en septiembre de 2026, una baja del 0.69 por ciento desde $420,000 un año antes, según MIAMI REALTORS + RWorld. Los precios medianos de condominios se han mantenido iguales o han subido en 166 de los últimos 184 meses y acumulan 267 por ciento desde 2011.

¿Por qué los condominios de Miami son mercado de compradores y las casas de vendedores en 2026?

Los dos tipos de propiedad tienen inventarios opuestos. Los condominios de reventa de Miami-Dade estaban en 12.3 meses de inventario en septiembre de 2026 y las casas unifamiliares en 5.1 meses, según MIAMI REALTORS + RWorld. Un mercado equilibrado corre entre seis y nueve meses, así que un mismo condado tiene las dos condiciones a la vez.

¿El inventario de condominios de Miami sigue cayendo en 2026?

Sí. El inventario de condominios de Miami-Dade cayó por octavo mes consecutivo en septiembre de 2026, una baja del 7.24 por ciento contra el año anterior, de 12,620 a 11,706 propiedades activas, según MIAMI REALTORS + RWorld. El inventario total del condado en todos los tipos de propiedad cayó 10.1 por ciento, de 18,057 a 16,242.

¿Cómo cambian las tasas hipotecarias de 7.46 por ciento la compra de un condominio en Miami en 2026?

Las tasas subieron casi 0.6 puntos porcentuales entre el 1 de septiembre y el 13 de octubre de 2026, hasta 7.46 por ciento, lo que MIAMI REALTORS + RWorld cita como una razón de la caída de ventas de septiembre. El efectivo aísla la parte alta del mercado: 49.4 por ciento de las ventas de condominios de reventa de Miami se cerraron en efectivo, contra aproximadamente 27 por ciento a nivel nacional, según NAR.

¿Debe un comprador esperar a que bajen más los precios de condominios en Miami en 2026?

La mediana de condominios del condado se movió solo 0.69 por ciento en el año mientras el inventario cayó ocho meses seguidos, según MIAMI REALTORS + RWorld. Mi consejo es dejar de esperar a la mediana y leer la asociación, porque la diferencia entre una reserva financiada y una que no lo está hoy es más amplia que el movimiento de precio de todo el mercado.

¿Los datos de Miami Realtors incluyen ventas de condominios en preconstrucción?

No. MIAMI REALTORS + RWorld señala que sus totales de ventas excluyen las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversión de condominios del sur de Florida porque en gran parte no se reportan en el MLS. Todas las cifras de este informe son datos de reventa, así que el pipeline de preconstrucción queda completamente fuera.