Miami tiene 48 residencias de marca terminadas y 55 más en camino, segundo lugar mundial solo detrás de Dubái, según el Savills Branded Residences Report 2025/26. Lo que yo les digo a los compradores es que la marca es un contrato de servicio, no un logotipo, y esos contratos cambian enormemente de una torre a otra. Lean el plazo y la cláusula de terminación del contrato de marca antes de firmar, no después del cierre.
Una residencia de marca es un condominio que lleva el nombre de un hotel, una casa de moda, una automotriz o un grupo de restaurantes bajo un contrato de licencia, casi siempre con el operador manejando alguna parte del edificio. Hace diez años la categoría era una curiosidad en el sur de Florida. Hoy es casi lo predeterminado para cualquier proyecto que se vende arriba de unos $1,500 por pie cuadrado en Miami-Dade, y los nombres en las vallas de obra ya dejaron de ser solo hoteles.
Este reporte es un inventario, no un artículo de opinión. Sigue 31 proyectos de marca en Miami-Dade, Broward y Palm Beach con la familia de marca, el desarrollador, el número de residencias, el precio de entrada y la entrega esperada de cada uno, y después coloca esa lista frente a los datos globales publicados por Savills y reportados por The Real Deal. Si lo que busca es la pregunta aparte de si conviene pagar la prima, ese argumento vive en nuestro análisis de la prima de marca.
- Dónde Está Miami en el Inventario Global de Marca
- Qué Familias de Marca Están Construyendo Aquí
- La Lista de Miami-Dade: 25 Proyectos de Marca
- Las Islas y las Playas
- Broward y Palm Beach: la Segunda Ola
- Qué Compra Realmente la Prima de Marca del 33 Por Ciento
- Qué Reviso Antes de Recomendar una Unidad de Marca
- Metodología y Fuentes
- Preguntas Frecuentes
Dónde Está Miami en el Inventario Global de Marca
Savills cuenta los proyectos de residencias de marca del mundo una vez al año, y la edición 2025/26 puso el total global en 910 esperados para el cierre de 2025, contra 764 en diciembre de 2024. Eso es un crecimiento del 19 por ciento en doce meses. Diez años antes ese mismo conteo era de 323, así que la categoría casi se triplicó en una década.
La porción que le toca a Miami es más grande de lo que cree la mayoría de la gente que vive aquí. La ciudad tiene 48 proyectos de marca terminados y 55 más en camino, lo que la coloca en segundo lugar mundial detrás de Dubái y cómodamente por delante de Nueva York.
| Mercado | Proyectos Terminados | En Camino | Total |
|---|---|---|---|
| Dubái | 64 | 87 | 151 |
| Miami | 48 | 55 | 103 |
| Nueva York | 32 | 4 | 36 |
| Sao Paulo | 15 | 15 | 30 |
| El Cairo | 2 | 26 | 28 |
Fíjese en la forma del renglón de Nueva York. Treinta y dos proyectos terminados y solo cuatro en camino es un mercado que construyó su inventario de marca y se detuvo. El inventario en camino de Miami, de 55 proyectos, es más grande que su base ya terminada, lo que significa que más de la mitad de todo lo de marca en esta ciudad todavía no se entrega. Ese es el dato más importante para cualquiera que compre aquí en 2026: usted está comprando dentro de la oferta, no dentro de la escasez.
Knight Frank llegó a una conclusión compatible desde otra base de datos en septiembre de 2025, al encontrar que los mercados de Estados Unidos representan el 32.7 por ciento de las residencias de marca activas del mundo pero solo el 26.2 por ciento de los proyectos en camino, mientras que Medio Oriente tiene el 15.9 por ciento de los proyectos activos y el 26.7 por ciento del inventario en camino. Las Américas son el mercado maduro. El crecimiento se está moviendo al este.
La pregunta que me hacen sobre las torres de marca siempre es la reventa, y mi respuesta honesta es que la marca lo protege más en un mercado flojo y lo ayuda menos en la cima de uno bueno. En un mercado con 55 proyectos de marca todavía por entregar, el nombre en la puerta no es lo escaso. El estándar de servicio detrás de él sí.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
Qué Familias de Marca Están Construyendo Aquí
Marriott es el operador de residencias de marca más grande del planeta con más de 300 proyectos, seguido de Accor, Hilton Hotels and Resorts, Banyan Group y Hyatt Hotels and Resorts, según Savills. El sur de Florida se lee como un mapa de esa clasificación. Solo Marriott aporta el St. Regis en dos direcciones, EDITION en Edgewater y el nombre Ritz-Carlton ya atado a un terreno de North Bay Village, mientras que el Waldorf Astoria de Hilton tiene la torre de marca más alta de la ciudad.
El cambio más interesante está del otro lado de la cuenta. Savills contó 39 marcas hoteleras nuevas y 19 marcas nuevas no hoteleras entrando al sector solo en 2025, y Miami ha sido la pista de aterrizaje de una porción llamativa de los nombres no hoteleros: dos automotrices, una casa de moda, una cristalería, un grupo de restaurantes y un músico.
| Categoría de Marca | Nombres en el Sur de Florida | Proyectos Seguidos | Qué Entrega Realmente la Marca |
|---|---|---|---|
| Operadores hoteleros | Waldorf Astoria, St. Regis, Mandarin Oriental, Four Seasons, EDITION, Rosewood, Kempinski, Anantara, Banyan Tree, Viceroy, Delano, Auberge | 15 | Servicio hotelero completo, recepción con personal, amenidades operadas por la marca |
| Moda y artículos de lujo | Dolce and Gabbana, Baccarat, Bentley, Pagani, Mercedes-Benz | 5 | Autoría del diseño interior, elementos distintivos, sin personal de hotel |
| Nombres de gastronomía | Cipriani, Mr. C, Nobu, Jean-Georges, Major Food Group, Fouquet's | 7 | Restaurante, servicio de comida en la residencia y catering |
| Estilo de vida y bienestar | The Standard, THE WELL, E11EVEN, Palm Tree Crew, Faena | 5 | Programación, cultura de miembros, reglas amigables con la renta |
Esas cuatro categorías no son intercambiables, y ahí empieza casi toda la confusión de los compradores. Un edificio de operador hotelero le vende un contrato de personal. Un edificio de casa de moda le vende un interior y una insignia. A los dos se les llama residencias de marca y los dos cobran una prima, pero solo uno tiene una obligación operativa diaria detrás.
La Lista de Miami-Dade: 25 Proyectos de Marca
Esta es la lista de trabajo. Veinticinco proyectos de marca dentro del condado de Miami-Dade, con la familia de marca, el desarrollador, el submercado, el número de residencias, el precio de entrada publicado y la entrega esperada de cada uno. Cada cifra de aquí es la que está publicada en la página propia de ese proyecto en este sitio, y cada una de esas páginas lleva su propia fuente al desarrollador, a Florida YIMBY, a PROFILEmiami o a The Real Deal. Donde un desarrollador no ha publicado fecha de entrega o precio de entrada, la celda lo dice en vez de adivinar.
Dos cosas saltan a la vista cuando la lista está junta. Los precios de entrada van de $560,000 a $5.95 millones, un rango tan amplio que la etiqueta de residencia de marca no le dice casi nada sobre el rango de precio. Y las fechas de entrega se concentran fuerte en 2027 y 2028, que es cuando este inventario deja de ser renders y empieza a ser cierres.
| Proyecto | Marca | Submercado | Residencias | Desde | Entrega |
|---|---|---|---|---|---|
| Waldorf Astoria Residences | Waldorf Astoria (Hilton) | Downtown | 387 | $1M al lanzamiento de 2021 | Q2 2028 |
| St. Regis Residences Brickell | St. Regis (Marriott) | South Brickell | 152 | $2,800,000 | Q4 2027 |
| St. Regis Residences Sunny Isles | St. Regis (Marriott) | Sunny Isles Beach | 320 | $5,000,000 | 2028 a 2029 |
| Mandarin Oriental Residences | Mandarin Oriental | Brickell Key | 220 | $3,500,000 | 2030 |
| Baccarat Residences | Baccarat | Brickell | 324 | $1,800,000 | Principios de 2028 |
| Cipriani Residences | Cipriani | Brickell | 397 | $1,800,000 | Verano de 2027 |
| Bentley Residences | Bentley | Sunny Isles Beach | 216 | $5,800,000 | 2028 |
| Dolce and Gabbana en 888 Brickell | Dolce and Gabbana | Brickell | 259 | $3,675,000 | No publicada |
| Mercedes-Benz Places | Mercedes-Benz | Brickell | 791 | $750,000 | Q4 2027 |
| EDITION Residences | EDITION (Marriott) | Edgewater | 185 | $1,900,000 | 2026 |
| DELANO Residences | Delano | Downtown | 421 | $742,000 | 2030 |
| Faena Residences | Faena | Miami River | 440 | $1,300,000 | 2029 |
| Four Seasons Private Residences | Four Seasons | Coconut Grove | 70 | $5,600,000 | Mediados de 2028 |
| Shore Club Private Collection | Auberge | Miami Beach | 49 | No publicado | En construcción |
| Kempinski Residences | Kempinski | Design District | 132 más 6 townhomes | $3,700,000 | Q4 2029 |
| Fouquet's Residences | Fouquet's | Design District | 143 | $1,800,000 | 2030 |
| Jean-Georges Miami Tropic | Jean-Georges | Midtown | 338 | $1.6M al lanzamiento de 2024 | 2028 |
| Anantara Residences | Anantara (Minor Hotels) | Edgewater | 100 condominios de marca | No publicado | 2030 |
| Nobu Residences en 619 Brickell | Nobu Hospitality | Brickell | 296 | $3,000,000 | Obra desde Q2 2027 |
| Pagani Residences | Pagani | North Bay Village | 70 | $3,900,000 | 2028 |
| The Standard Residences | The Standard | Brickell | 407 | $600,000 | 2027 |
| E11EVEN Residences | E11EVEN | Park West | 457 | Agotado, solo reventa | Terminado en junio de 2026 |
| Palm Tree Residences | Palm Tree Crew | Downtown | 483 | $560,000 | No publicada |
| THE WELL Coconut Grove | THE WELL | Coconut Grove | 194 | $1,500,000 | Inicio de obra en enero de 2026 |
| Villa Miami | Major Food Group | Edgewater | 70 | $4,500,000 | Finales de 2027 |
Los conteos de residencias merecen leerse con tanto cuidado como los precios. Mercedes-Benz Places tiene 791 unidades, Palm Tree Residences 483, E11EVEN 457, Faena 440 y DELANO 421. Solo esos cinco edificios suman más de 2,500 unidades de marca. En el otro extremo, Shore Club Private Collection tiene 49 casas, Four Seasons Coconut Grove y Villa Miami tienen 70 cada uno, y Pagani tiene 70. La escasez dentro de un edificio de marca es un producto completamente distinto de una torre de marca con cuatrocientos vecinos, y el comportamiento en reventa sigue esa división de forma más confiable que el nombre de la marca.
Hay algo más que esta lista no muestra, porque ninguna fuente pública lo indica: el nombre Ritz-Carlton atado a un terreno de North Bay Village por Related Group y Macklowe Properties, reportado en octubre de 2025 y cubierto en nuestro análisis del Ritz-Carlton North Bay Village, todavía no publica número de unidades ni precios. Es real y viene en camino, y se queda fuera de la lista hasta que el desarrollador publique cifras.
Las Islas y las Playas
El producto de marca en Miami-Dade se concentra en dos lugares, y no se parecen en nada. El grupo de tierra firme va por Brickell, Brickell Key, Downtown, Edgewater y el Design District, y es el que tiene el volumen: dieciocho de los veinticinco proyectos de la lista de arriba, incluido cada edificio de más de 300 unidades. El grupo frente al mar va por Sunny Isles Beach, Miami Beach y Surfside, y es el que tiene la escasez.
Sunny Isles Beach es el ejemplo más claro de un submercado que la marca reconfiguró. St. Regis entrega ahí 320 residencias en dos torres desde unos $5 millones, y Bentley entrega 216 desde $5.8 millones con un ascensor de autos patentado que sube el vehículo hasta la residencia. Los dos están sobre un tramo de Collins Avenue que nuestro reporte de precio por pie cuadrado muestra operando a $571 por pie del lado de la reventa. Esa es la brecha de marca en una sola calle: producto nuevo de marca a múltiplos del precio por pie del entorno para la misma vista al mar.
Miami Beach es el submercado de marca más delgado y más caro. Shore Club Private Collection son 49 casas sobre tres acres frente al mar bajo Auberge, un proyecto dimensionado a propósito para que el valor lo cargue la escasez y no los pies cuadrados. Nada más de esa escala viene a ese tramo de playa, porque ya no queda tierra donde ponerlo.
| Grupo | Proyectos de Marca Seguidos | Residencias Típicas | Qué Impulsa el Valor |
|---|---|---|---|
| Brickell y Brickell Key | 7 | 150 a 800 | Volumen, servicio hotelero, caminabilidad |
| Downtown, Park West y Miami River | 5 | 380 a 490 | Altura, precio de entrada, flexibilidad de renta |
| Edgewater y Midtown | 4 | 70 a 340 | Frente a la bahía, marca gastronómica |
| Design District | 2 | 130 a 145 | Cercanía al retail, nombres hoteleros europeos |
| Frente al mar e islas | 4 | 49 a 320 | Escasez, sin tierra desarrollable restante |
| Coconut Grove y North Bay Village | 3 | 70 a 194 | Baja densidad, programación de bienestar y diseño |
Broward y Palm Beach: la Segunda Ola
El modelo de marca se movió al norte, y llegó a Broward y Palm Beach como una versión más pequeña y más callada del ciclo de Miami. Seis proyectos de la lista están fuera de Miami-Dade, y cada uno tiene menos de 400 unidades. Eso no es casualidad. Estos mercados no tuvieron la década de absorción vertical de Miami, así que los desarrolladores están construyendo escasez y no volumen.
West Palm Beach es el centro de todo. Rosewood, Banyan Tree y Mr. C eligieron la misma ciudad frente al agua a pocas cuadras unos de otros, lo que le dice que las marcas leyeron el mismo cambio demográfico desde el noreste del país que muestran los datos de transacciones. La torre de Banyan Tree en West Palm es la primera de residencias del grupo en Estados Unidos, y el proyecto de Kempinski en el Design District también es el primero de residencias de esa marca en el país, así que entre Miami y West Palm están sirviendo de puerta de entrada estadounidense para dos grupos hoteleros, uno asiático y otro europeo.
| Proyecto | Marca | Ciudad | Residencias | Desde | Entrega |
|---|---|---|---|---|---|
| Rosewood Residences Hillsboro Beach | Rosewood | Hillsboro Beach | 92 | $5,950,000 | Principios de 2027 |
| Rosewood Residences West Palm Beach | Rosewood | West Palm Beach | 90 más 8 townhouses | No publicado | Aprobado, preconstrucción |
| Banyan Tree Residences | Banyan Group | West Palm Beach | 88 | $1,900,000 | No publicada |
| Mr. C Residences West Palm Beach | Mr. C | West Palm Beach | 146 | $2,000,000 | 2027 |
| Mr. C Residences Boca Raton | Mr. C | Boca Raton | 133 | $1,700,000 | No publicada |
| Viceroy Residences | Viceroy | Fort Lauderdale | 370 | Penthouses desde $8,800,000 | No publicada |
Fort Lauderdale es la excepción de ese grupo con 370 residencias, y es la que hay que vigilar. Si Viceroy vende a esa escala, Broward tendrá su propio ciclo de volumen de marca en vez de un puñado de torres boutique, y el mercado de condominios de lujo de Fort Lauderdale empezará a parecerse estructuralmente más a Brickell que a Boca.
Qué Compra Realmente la Prima de Marca del 33 Por Ciento
Savills pone la prima promedio global de marca en 33 por ciento sobre inventario comparable sin marca. Esa es la cifra que cita cada sala de ventas de Miami, y es con la que los compradores deberían tener más cuidado, porque es un promedio global que incluye mercados donde el producto de marca sí es raro de verdad.
El propio análisis de Savills para las Américas lo aclara sin rodeos: la prima de las Américas corre por debajo de la cifra global, en 25 por ciento contra un promedio global de 30 por ciento en el momento de ese estudio, precisamente porque la región está dominada por plazas ya consolidadas. Miami es la más consolidada de esas plazas fuera de Nueva York. Con 103 proyectos de marca terminados o planeados en una sola ciudad, la marca no es aquí el insumo escaso.
Entonces, si no es escasez, qué compra la prima. En un edificio de operador hotelero compra un estándar de servicio contractual: recepción con personal, limpieza a pedido, un operador con reputación expuesta si el edificio se maneja mal y, en varios casos, un programa de renta. En un edificio de casa de diseño compra la autoría de los interiores y una historia de reventa. Son productos distintos con primas parecidas, y el segundo no tiene ninguna obligación operativa diaria detrás.
| Qué Está Pagando | Edificio de Operador Hotelero | Edificio de Marca de Diseño o Estilo de Vida |
|---|---|---|
| Obligación diaria de servicio | Contractual, con personal, auditable | Normalmente ninguna |
| Costo continuo para los dueños | Cuotas mensuales más altas para financiar el estándar | Más cerca de una cuota de condominio de lujo normal |
| Programa de renta | Con frecuencia disponible a través del operador | Rara vez, mandan las reglas de la asociación |
| Qué falla primero si la marca se va | El nivel de servicio, después el valor | Solo la historia de mercadeo |
| Dónde la prima es defendible | Edificios donde el operador está contratado a largo plazo | Edificios donde el diseño mismo es realmente escaso |
Una prima de 33 por ciento en Dubái y una de 33 por ciento en Miami no son la misma apuesta. Dubái tiene 87 proyectos de marca todavía por construir en un mercado que los quiere. Miami tiene 55 en un mercado que ya tiene 48. Pague por el contrato de operación, no por el promedio.
Gerardo Gonzalez, Agente Inmobiliario Licenciado en Compass
Qué Reviso Antes de Recomendar una Unidad de Marca
Mi postura sobre las residencias de marca no cambió aunque el inventario creció: la marca vale la pena cuando viene con una obligación operativa exigible, y vale muy poco cuando no. Eso no es una opinión sobre ningún nombre en particular. Es sobre qué documento rige la relación, y hay cinco cosas que leo antes de decirle a un comprador que una prima de marca es defendible.
El Plazo de la Licencia y la Cláusula de Terminación
Toda residencia de marca funciona con un contrato de licencia entre el desarrollador o la asociación y la marca. Lea el plazo, la mecánica de renovación y qué dispara la terminación. Una licencia de veinte años con renovaciones automáticas es un activo distinto de una de diez años que el operador puede abandonar si la asociación no financia el presupuesto de servicio. Ese documento es público en los materiales de oferta del condominio y casi nadie lo pide.
Quién Paga el Estándar de Servicio
El personal que justifica la prima aparece en su cuota mensual, no en el precio de compra. Pregunte cuál es la cuota proyectada por pie cuadrado y qué porción financia específicamente el programa de servicio de marca. Después compárela con las referencias de cuotas HOA de Miami para saber qué parte de la cifra es la marca y qué parte es la operación normal del edificio.
Si el Programa de Renta Es Real
Varios proyectos de marca aquí permiten rentas de corto plazo y varios las prohíben, y el lenguaje de ventas rara vez marca la diferencia en voz alta. Si el caso de retorno depende de un programa de renta, consiga los términos reales del operador: el reparto, la estadía mínima, los requisitos de mobiliario y si el operador puede suspender el programa. Palm Tree Residences, por ejemplo, permite rentas de corto plazo sin restricción de arrendamiento de la asociación, y eso es una inversión materialmente distinta de un edificio donde la asociación limita los contratos a dos por año.
La Posición de Reservas y Cuotas Especiales
Las reglas de reservas estructurales de Florida aplican a los edificios de marca exactamente igual que a todo lo demás, y una fachada de marca no paga un techo. En cualquier edificio de marca ya entregado quiero el estudio de reservas y el historial de cuotas especiales antes de la conversación sobre acabados, con la misma disciplina que plantea nuestra guía de cuotas especiales SB 4-D.
El Historial de Entregas del Desarrollador
Las marcas licencian nombres. Los desarrolladores construyen edificios. Cuando un proyecto de marca se atrasa o le recortan calidad, casi siempre es un problema del desarrollador y no de la marca, y el remedio de la marca suele ser irse en vez de arreglarlo. Yo peso más el historial de obra terminada del desarrollador en el sur de Florida que el logotipo, y recomiendo a los compradores hacer lo mismo antes de transferir un depósito bajo el cronograma estándar de depósitos de preconstrucción.
Metodología y Fuentes
En este reporte aparecen dos conteos distintos y no hay que confundirlos. Los conteos globales y por ciudad (910 proyectos en el mundo, los 48 terminados y 55 en camino de Miami, la tabla de clasificación de mercados) son cifras de Savills publicadas en el Branded Residences Report 2025/26 y reportadas por The Real Deal el 14 de noviembre de 2025. Savills cuenta cada proyecto residencial de marca de un mercado, incluidas residencias adosadas a hoteles que nosotros no cubrimos y edificios ya terminados que hoy solo tienen reventa.
La lista de 31 proyectos es nuestra propia cobertura editorial, no un subconjunto de Savills. Es cada proyecto de marca en Miami-Dade, Broward y Palm Beach que tiene página propia en este sitio al 2 de septiembre de 2026, lo que significa que se inclina hacia inventario actual y por venir y deja fuera a propósito edificios de marca entregados hace más tiempo. La familia de marca, el desarrollador, el número de residencias, el precio de entrada y la entrega de cada fila son las cifras publicadas en la página propia de ese proyecto, cada una con su fuente ahí al desarrollador, a Florida YIMBY, a PROFILEmiami o a The Real Deal. Las celdas que dicen "No publicado" significan que el desarrollador no ha dado esa cifra; no se estima ninguna fecha ni ningún precio.
La prima del 33 por ciento es un promedio global sin ponderar y no debe aplicarse a ningún edificio individual de Miami. El análisis de Savills para las Américas pone la cifra regional más abajo. Las participaciones regionales de Knight Frank de septiembre de 2025 vienen de otra base de datos con metodología distinta y se citan solo como contraste de dirección.
Última verificación 2 de septiembre de 2026. Esta página se actualiza cuando un proyecto seguido publica precios nuevos, una fecha de entrega o un cambio de marca, y cuando Savills emite su siguiente conteo anual.
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