Miami tem 48 residências de marca prontas e 55 a caminho, o segundo lugar mundial atrás apenas de Dubai, segundo o Savills Branded Residences Report 2025/26. O que eu digo aos compradores é que a marca é um contrato de serviço, não um logotipo, e esses contratos mudam muito de uma torre para outra. Leia o prazo e a cláusula de rescisão do contrato de marca antes de assinar, não depois do fechamento.
Uma residência de marca é um condomínio que carrega o nome de um hotel, de uma casa de moda, de uma montadora ou de um grupo de restaurantes sob um contrato de licença, quase sempre com o operador tocando alguma parte do prédio. Dez anos atrás a categoria era uma curiosidade no sul da Flórida. Hoje é quase o padrão para qualquer projeto que vende acima de cerca de $1.500 por pé quadrado em Miami-Dade, e os nomes nos tapumes de obra deixaram de ser só hotéis.
Este relatório é um inventário, não um artigo de opinião. Ele acompanha 31 projetos de marca em Miami-Dade, Broward e Palm Beach com a família de marca, a incorporadora, o número de residências, o preço de entrada e a entrega prevista de cada um, e depois coloca essa lista diante dos dados globais publicados pela Savills e reportados pelo The Real Deal. Se o que você procura é a questão separada de valer a pena pagar o prêmio, esse argumento está na nossa análise do prêmio de marca.
- Onde Miami Está no Estoque Global de Marca
- Quais Famílias de Marca Estão Construindo Aqui
- A Lista de Miami-Dade: 25 Projetos de Marca
- As Ilhas e as Praias
- Broward e Palm Beach: a Segunda Onda
- O Que o Prêmio de Marca de 33 Por Cento Realmente Compra
- O Que Eu Verifico Antes de Recomendar uma Unidade de Marca
- Metodologia e Fontes
- Perguntas Frequentes
Onde Miami Está no Estoque Global de Marca
A Savills conta os projetos de residências de marca do mundo uma vez por ano, e a edição 2025/26 colocou o total global em 910 esperados para o fim de 2025, contra 764 em dezembro de 2024. Isso é um crescimento de 19 por cento em doze meses. Dez anos antes essa mesma contagem era de 323, então a categoria quase triplicou em uma década.
A fatia que cabe a Miami é maior do que a maioria de quem mora aqui imagina. A cidade tem 48 projetos de marca prontos e 55 a caminho, o que a coloca em segundo lugar mundial atrás de Dubai e confortavelmente à frente de Nova York.
| Mercado | Projetos Prontos | A Caminho | Total |
|---|---|---|---|
| Dubai | 64 | 87 | 151 |
| Miami | 48 | 55 | 103 |
| Nova York | 32 | 4 | 36 |
| Sao Paulo | 15 | 15 | 30 |
| Cairo | 2 | 26 | 28 |
Repare no formato da linha de Nova York. Trinta e dois projetos prontos e apenas quatro a caminho é um mercado que construiu seu estoque de marca e parou. O estoque a caminho de Miami, de 55 projetos, é maior do que a base já pronta, o que significa que mais da metade de tudo o que é de marca nesta cidade ainda não foi entregue. Esse é o dado mais importante para quem compra aqui em 2026: você está comprando dentro da oferta, não dentro da escassez.
A Knight Frank chegou a uma conclusão compatível a partir de outra base de dados em setembro de 2025, ao encontrar que os mercados dos Estados Unidos representam 32,7 por cento das residências de marca ativas do mundo, mas apenas 26,2 por cento dos projetos a caminho, enquanto o Oriente Médio tem 15,9 por cento dos projetos ativos e 26,7 por cento do estoque a caminho. As Américas são o mercado maduro. O crescimento está indo para o leste.
A pergunta que me fazem sobre as torres de marca é sempre a revenda, e minha resposta honesta é que a marca protege mais em um mercado fraco e ajuda menos no topo de um mercado forte. Em um mercado com 55 projetos de marca ainda por entregar, o nome na porta não é o que é escasso. O padrão de serviço por trás dele é.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
Quais Famílias de Marca Estão Construindo Aqui
A Marriott é a maior operadora de residências de marca do planeta com mais de 300 projetos, seguida por Accor, Hilton Hotels and Resorts, Banyan Group e Hyatt Hotels and Resorts, segundo a Savills. O sul da Flórida se lê como um mapa dessa classificação. Só a Marriott responde pelo St. Regis em dois endereços, pelo EDITION em Edgewater e pelo nome Ritz-Carlton já ligado a um terreno em North Bay Village, enquanto o Waldorf Astoria da Hilton tem a torre de marca mais alta da cidade.
A mudança mais interessante está do outro lado da conta. A Savills contou 39 marcas de hotel novas e 19 marcas novas não hoteleiras entrando no setor só em 2025, e Miami foi a pista de pouso de uma fatia marcante dos nomes não hoteleiros: duas montadoras, uma casa de moda, uma cristaleira, um grupo de restaurantes e um músico.
| Categoria de Marca | Nomes no Sul da Flórida | Projetos Acompanhados | O Que a Marca Realmente Entrega |
|---|---|---|---|
| Operadoras de hotel | Waldorf Astoria, St. Regis, Mandarin Oriental, Four Seasons, EDITION, Rosewood, Kempinski, Anantara, Banyan Tree, Viceroy, Delano, Auberge | 15 | Serviço de hotel completo, recepção com equipe, lazer operado pela marca |
| Moda e artigos de luxo | Dolce and Gabbana, Baccarat, Bentley, Pagani, Mercedes-Benz | 5 | Autoria do design de interiores, elementos assinados, sem equipe de hotel |
| Nomes de gastronomia | Cipriani, Mr. C, Nobu, Jean-Georges, Major Food Group, Fouquet's | 7 | Restaurante, refeições na residência e programa de catering |
| Estilo de vida e bem-estar | The Standard, THE WELL, E11EVEN, Palm Tree Crew, Faena | 5 | Programação, cultura de membros, regras favoráveis à locação |
Essas quatro categorias não são intercambiáveis, e é aí que começa quase toda a confusão dos compradores. Um prédio de operadora de hotel vende a você um contrato de equipe. Um prédio de casa de moda vende a você um interior e um selo. Os dois se chamam residências de marca e os dois cobram um prêmio, mas só um tem uma obrigação operacional diária por trás.
A Lista de Miami-Dade: 25 Projetos de Marca
Esta é a lista de trabalho. Vinte e cinco projetos de marca dentro do condado de Miami-Dade, com a família de marca, a incorporadora, o submercado, o número de residências, o preço de entrada publicado e a entrega prevista de cada um. Cada número aqui é o que está publicado na página do próprio projeto neste site, e cada uma dessas páginas leva a sua própria fonte à incorporadora, ao Florida YIMBY, ao PROFILEmiami ou ao The Real Deal. Onde uma incorporadora não publicou data de entrega ou preço de entrada, a célula diz isso em vez de chutar.
Duas coisas saltam aos olhos quando a lista está reunida. Os preços de entrada vão de $560.000 a $5,95 milhões, uma faixa tão larga que o rótulo de residência de marca quase nada diz sobre a faixa de preço. E as datas de entrega se concentram forte em 2027 e 2028, que é quando esse estoque deixa de ser render e passa a ser fechamento.
| Projeto | Marca | Submercado | Residências | A Partir De | Entrega |
|---|---|---|---|---|---|
| Waldorf Astoria Residences | Waldorf Astoria (Hilton) | Downtown | 387 | $1 milhão no lançamento de 2021 | Q2 2028 |
| St. Regis Residences Brickell | St. Regis (Marriott) | South Brickell | 152 | $2.800.000 | Q4 2027 |
| St. Regis Residences Sunny Isles | St. Regis (Marriott) | Sunny Isles Beach | 320 | $5.000.000 | 2028 a 2029 |
| Mandarin Oriental Residences | Mandarin Oriental | Brickell Key | 220 | $3.500.000 | 2030 |
| Baccarat Residences | Baccarat | Brickell | 324 | $1.800.000 | Início de 2028 |
| Cipriani Residences | Cipriani | Brickell | 397 | $1.800.000 | Verão de 2027 |
| Bentley Residences | Bentley | Sunny Isles Beach | 216 | $5.800.000 | 2028 |
| Dolce and Gabbana no 888 Brickell | Dolce and Gabbana | Brickell | 259 | $3.675.000 | Não publicada |
| Mercedes-Benz Places | Mercedes-Benz | Brickell | 791 | $750.000 | Q4 2027 |
| EDITION Residences | EDITION (Marriott) | Edgewater | 185 | $1.900.000 | 2026 |
| DELANO Residences | Delano | Downtown | 421 | $742.000 | 2030 |
| Faena Residences | Faena | Miami River | 440 | $1.300.000 | 2029 |
| Four Seasons Private Residences | Four Seasons | Coconut Grove | 70 | $5.600.000 | Meados de 2028 |
| Shore Club Private Collection | Auberge | Miami Beach | 49 | Não publicado | Em obras |
| Kempinski Residences | Kempinski | Design District | 132 mais 6 townhomes | $3.700.000 | Q4 2029 |
| Fouquet's Residences | Fouquet's | Design District | 143 | $1.800.000 | 2030 |
| Jean-Georges Miami Tropic | Jean-Georges | Midtown | 338 | $1,6 milhão no lançamento de 2024 | 2028 |
| Anantara Residences | Anantara (Minor Hotels) | Edgewater | 100 condomínios de marca | Não publicado | 2030 |
| Nobu Residences no 619 Brickell | Nobu Hospitality | Brickell | 296 | $3.000.000 | Obras a partir do Q2 2027 |
| Pagani Residences | Pagani | North Bay Village | 70 | $3.900.000 | 2028 |
| The Standard Residences | The Standard | Brickell | 407 | $600.000 | 2027 |
| E11EVEN Residences | E11EVEN | Park West | 457 | Esgotado, só revenda | Pronto em junho de 2026 |
| Palm Tree Residences | Palm Tree Crew | Downtown | 483 | $560.000 | Não publicada |
| THE WELL Coconut Grove | THE WELL | Coconut Grove | 194 | $1.500.000 | Início de obra em janeiro de 2026 |
| Villa Miami | Major Food Group | Edgewater | 70 | $4.500.000 | Fim de 2027 |
As contagens de residências merecem ser lidas com o mesmo cuidado que os preços. O Mercedes-Benz Places tem 791 unidades, o Palm Tree Residences 483, o E11EVEN 457, o Faena 440 e o DELANO 421. Só esses cinco prédios somam mais de 2.500 unidades de marca. Na outra ponta, o Shore Club Private Collection tem 49 casas, o Four Seasons Coconut Grove e o Villa Miami têm 70 cada um, e o Pagani tem 70. Escassez dentro de um prédio de marca é um produto completamente diferente de uma torre de marca com quatrocentos vizinhos, e o comportamento na revenda segue essa divisão de forma mais confiável do que segue o nome da marca.
Há mais uma coisa que esta lista não mostra, porque nenhuma fonte pública informa: o nome Ritz-Carlton ligado a um terreno em North Bay Village pelo Related Group e pela Macklowe Properties, noticiado em outubro de 2025 e coberto na nossa análise do Ritz-Carlton North Bay Village, ainda não publicou número de unidades nem preços. Ele é real e está vindo, e fica fora da lista até a incorporadora publicar números.
As Ilhas e as Praias
O produto de marca em Miami-Dade se concentra em dois lugares, e eles não se parecem em nada. O grupo do continente vai por Brickell, Brickell Key, Downtown, Edgewater e o Design District, e é o que tem o volume: dezoito dos vinte e cinco projetos da lista acima, incluindo todos os prédios com mais de 300 unidades. O grupo à beira-mar vai por Sunny Isles Beach, Miami Beach e Surfside, e é o que tem a escassez.
Sunny Isles Beach é o exemplo mais claro de um submercado que a marca reconfigurou. O St. Regis entrega ali 320 residências em duas torres a partir de cerca de $5 milhões, e o Bentley entrega 216 a partir de $5,8 milhões com um elevador de carros patenteado que sobe o veículo até a residência. Os dois ficam num trecho da Collins Avenue que o nosso relatório de preço por pé quadrado mostra operando a $571 por pé no lado da revenda. Essa é a diferença de marca em uma única rua: produto novo de marca a múltiplos do preço por pé do entorno para a mesma vista do mar.
Miami Beach é o submercado de marca mais fino e mais caro. O Shore Club Private Collection são 49 casas em três acres à beira-mar sob o Auberge, um projeto dimensionado de propósito para que o valor venha da escassez e não dos pés quadrados. Nada mais dessa escala está vindo para aquele trecho de praia, porque não sobrou terra onde colocar.
| Grupo | Projetos de Marca Acompanhados | Residências Típicas | O Que Sustenta o Valor |
|---|---|---|---|
| Brickell e Brickell Key | 7 | 150 a 800 | Volume, serviço de hotel, caminhabilidade |
| Downtown, Park West e Miami River | 5 | 380 a 490 | Altura, preço de entrada, flexibilidade de locação |
| Edgewater e Midtown | 4 | 70 a 340 | Frente para a baía, marca gastronômica |
| Design District | 2 | 130 a 145 | Proximidade do varejo, nomes de hotel europeus |
| Beira-mar e ilhas | 4 | 49 a 320 | Escassez, sem terra desenvolvível restante |
| Coconut Grove e North Bay Village | 3 | 70 a 194 | Baixa densidade, programação de bem-estar e design |
Broward e Palm Beach: a Segunda Onda
O modelo de marca subiu para o norte, e chegou a Broward e Palm Beach como uma versão menor e mais silenciosa do ciclo de Miami. Seis projetos da lista ficam fora de Miami-Dade, e cada um deles tem menos de 400 unidades. Isso não é coincidência. Esses mercados não tiveram a década de absorção vertical de Miami, então as incorporadoras estão construindo escassez e não volume.
West Palm Beach é o centro disso. Rosewood, Banyan Tree e Mr. C escolheram a mesma cidade à beira-d'água a poucos quarteirões uns dos outros, o que mostra que as marcas leram a mesma mudança demográfica vinda do nordeste do país que os dados de transações apontam. A torre da Banyan Tree em West Palm é a primeira de residências do grupo nos Estados Unidos, e o projeto da Kempinski no Design District também é o primeiro de residências dessa marca no país, então Miami e West Palm estão servindo juntas de porta de entrada americana para dois grupos hoteleiros, um asiático e um europeu.
| Projeto | Marca | Cidade | Residências | A Partir De | Entrega |
|---|---|---|---|---|---|
| Rosewood Residences Hillsboro Beach | Rosewood | Hillsboro Beach | 92 | $5.950.000 | Início de 2027 |
| Rosewood Residences West Palm Beach | Rosewood | West Palm Beach | 90 mais 8 townhouses | Não publicado | Aprovado, pré-construção |
| Banyan Tree Residences | Banyan Group | West Palm Beach | 88 | $1.900.000 | Não publicada |
| Mr. C Residences West Palm Beach | Mr. C | West Palm Beach | 146 | $2.000.000 | 2027 |
| Mr. C Residences Boca Raton | Mr. C | Boca Raton | 133 | $1.700.000 | Não publicada |
| Viceroy Residences | Viceroy | Fort Lauderdale | 370 | Coberturas a partir de $8.800.000 | Não publicada |
Fort Lauderdale é a exceção desse grupo com 370 residências, e é a que merece atenção. Se o Viceroy vender nessa escala, Broward ganha o seu próprio ciclo de volume de marca em vez de um punhado de torres boutique, e o mercado de condomínios de luxo de Fort Lauderdale começa a se parecer estruturalmente mais com Brickell do que com Boca.
O Que o Prêmio de Marca de 33 Por Cento Realmente Compra
A Savills coloca o prêmio médio global de marca em 33 por cento sobre estoque comparável sem marca. Esse é o número que todo estande de vendas de Miami cita, e é com ele que os compradores deveriam ter mais cuidado, porque é uma média global que inclui mercados onde o produto de marca é de fato raro.
A própria análise da Savills para as Américas deixa isso explícito: o prêmio das Américas corre abaixo do número global, em 25 por cento contra uma média global de 30 por cento na época daquele estudo, justamente porque a região é dominada por praças já consolidadas. Miami é a mais consolidada dessas praças fora de Nova York. Com 103 projetos de marca prontos ou planejados em uma única cidade, a marca não é aqui o insumo escasso.
Então, se não é escassez, o que o prêmio compra. Em um prédio de operadora de hotel ele compra um padrão de serviço contratual: recepção com equipe, arrumação sob demanda, um operador com reputação exposta se o prédio for mal administrado e, em vários casos, um programa de locação. Em um prédio de casa de design ele compra a autoria dos interiores e uma história de revenda. São produtos diferentes com prêmios parecidos, e o segundo não tem nenhuma obrigação operacional diária por trás.
| O Que Você Está Pagando | Prédio de Operadora de Hotel | Prédio de Marca de Design ou Estilo de Vida |
|---|---|---|
| Obrigação diária de serviço | Contratual, com equipe, auditável | Normalmente nenhuma |
| Custo contínuo para os donos | Taxas mensais mais altas para financiar o padrão | Mais perto de uma taxa de condomínio de luxo comum |
| Programa de locação | Muitas vezes disponível pelo operador | Raramente, quem manda são as regras da associação |
| O que falha primeiro se a marca sair | O nível de serviço, depois o valor | Só a história de marketing |
| Onde o prêmio se sustenta | Prédios onde o operador tem contrato de longo prazo | Prédios onde o próprio design é realmente escasso |
Um prêmio de 33 por cento em Dubai e um de 33 por cento em Miami não são a mesma aposta. Dubai tem 87 projetos de marca ainda por construir em um mercado que os quer. Miami tem 55 em um mercado que já tem 48. Pague pelo contrato de operação, não pela média.
Gerardo Gonzalez, Corretor de Imóveis Licenciado na Compass
O Que Eu Verifico Antes de Recomendar uma Unidade de Marca
Minha posição sobre residências de marca não mudou com o crescimento do estoque: a marca vale o que se paga quando vem com uma obrigação operacional exigível, e vale muito pouco quando não vem. Isso não é uma opinião sobre nenhum nome específico. É sobre qual documento rege a relação, e há cinco coisas que eu leio antes de dizer a um comprador que um prêmio de marca se sustenta.
O Prazo da Licença e a Cláusula de Rescisão
Toda residência de marca funciona com um contrato de licença entre a incorporadora ou a associação e a marca. Leia o prazo, a mecânica de renovação e o que dispara a rescisão. Uma licença de vinte anos com renovações automáticas é um ativo diferente de uma de dez anos que o operador pode abandonar se a associação não financiar o orçamento de serviço. Esse documento é público nos materiais de oferta do condomínio e quase ninguém pede.
Quem Paga o Padrão de Serviço
A equipe que justifica o prêmio aparece na sua taxa mensal, não no preço de compra. Pergunte qual é a taxa projetada por pé quadrado e que parte financia especificamente o programa de serviço de marca. Depois compare com as referências de taxas de condomínio de Miami para saber que parte do número é a marca e que parte é a operação normal do prédio.
Se o Programa de Locação É Real
Vários projetos de marca aqui permitem locação de curto prazo e vários proíbem, e a linguagem de vendas raramente marca essa diferença em voz alta. Se o caso de retorno depende de um programa de locação, consiga os termos reais do operador: a divisão, a estadia mínima, as exigências de mobília e se o operador pode suspender o programa. O Palm Tree Residences, por exemplo, permite locação de curto prazo sem restrição de contrato da associação, e isso é um investimento materialmente diferente de um prédio onde a associação limita contratos a dois por ano.
A Posição de Reservas e Taxas Extras
As regras de reservas estruturais da Flórida valem para prédios de marca exatamente como valem para todo o resto, e uma fachada de marca não paga um telhado. Em qualquer prédio de marca já entregue eu quero o estudo de reservas e o histórico de taxas extras antes da conversa sobre acabamentos, com a mesma disciplina do nosso guia de taxas extras SB 4-D.
O Histórico de Entregas da Incorporadora
As marcas licenciam nomes. As incorporadoras constroem prédios. Quando um projeto de marca atrasa ou sofre corte de qualidade, quase sempre é um problema da incorporadora e não da marca, e o remédio da marca costuma ser sair em vez de consertar. Eu peso mais o histórico de obra entregue da incorporadora no sul da Flórida do que o logotipo, e recomendo que os compradores façam o mesmo antes de transferir um sinal sob o cronograma padrão de depósitos de pré-construção.
Metodologia e Fontes
Neste relatório aparecem duas contagens diferentes e elas não devem ser confundidas. As contagens globais e por cidade (910 projetos no mundo, os 48 prontos e 55 a caminho de Miami, a tabela de classificação de mercados) são números da Savills publicados no Branded Residences Report 2025/26 e reportados pelo The Real Deal em 14 de novembro de 2025. A Savills conta todo projeto residencial de marca de um mercado, incluindo residências ligadas a hotéis que não cobrimos e prédios já prontos que hoje só têm revenda.
A lista de 31 projetos é a nossa própria cobertura editorial, não um subconjunto da Savills. É todo projeto de marca em Miami-Dade, Broward e Palm Beach que tem página própria neste site em 2 de setembro de 2026, o que significa que ela pende para o estoque atual e futuro e deixa de fora de propósito prédios de marca entregues há mais tempo. A família de marca, a incorporadora, o número de residências, o preço de entrada e a entrega de cada linha são os números publicados na página do próprio projeto, cada um com a sua fonte ali à incorporadora, ao Florida YIMBY, ao PROFILEmiami ou ao The Real Deal. As células que dizem "Não publicado" significam que a incorporadora não divulgou aquele número; nenhuma data e nenhum preço são estimados.
O prêmio de 33 por cento é uma média global sem ponderação e não deve ser aplicado a nenhum prédio individual de Miami. A análise da Savills para as Américas coloca o número regional mais baixo. As participações regionais da Knight Frank de setembro de 2025 vêm de outra base de dados com metodologia diferente e são citadas apenas como conferência de direção.
Última verificação 2 de setembro de 2026. Esta página é atualizada quando um projeto acompanhado publica preços novos, uma data de entrega ou uma troca de marca, e quando a Savills divulga a sua próxima contagem anual.
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Perguntas Frequentes
